Avrupa'da ticari gayrimenkul krizi derinleşiyor: Türkiye'de de iş yeri satışları geriliyor

Avrupa'da yükselen tahvil faizleri, pahalılaşan krediler ve Ortadoğu'daki savaşın tetiklediği enflasyon baskısı ticari gayrimenkul piyasasını yeniden krize sürüklüyor. Üçüncü çeyrekte Avrupa'daki ofis satışları 2009 küresel finans krizinden bu yana en düşük seviyesine gerilerken, Türkiye'de de iş yeri piyasasında daralma yaşanıyor. TÜİK verilerine göre 2026'nın ilk dokuz ayında toplam iş yeri satışları yüzde 5,1, ikinci el satışlar ise yüzde 8,6 azaldı. Ancak Türkiye'de sıfır iş yeri ve ipotekli satışların artması, piyasanın farklı segmentlerinde ayrışmaya işaret ediyor.

Avrupa'da ofis satışları 17 yılın en düşük seviyesinde

Avrupa ticari gayrimenkul piyasasında toparlanma umutları, artan finansman maliyetleri ve ekonomik belirsizlikler nedeniyle yeniden zayıfladı.

Financial Times'ın MSCI verilerine dayandırdığı haberine göre Avrupa genelinde ofis gayrimenkulü işlemlerinin toplam değeri üçüncü çeyrekte geçen yılın aynı dönemine kıyasla yaklaşık üçte bir oranında azalarak 8,8 milyar euroya geriledi.

Bu rakam, küresel finans krizinin etkilerinin en ağır hissedildiği 2009 yılının üçüncü çeyreğinden bu yana görülen en düşük seviye oldu.

MSCI uzmanı Tom Leahy, üçüncü çeyreğin Avrupa gayrimenkul piyasası açısından kayıtlardaki en durgun dönemlerden biri olduğunu belirtti.

Sorun yalnızca ofis piyasasıyla sınırlı değil.

MSCI verilerine göre emeklilere yönelik konut projeleri dışında ticari gayrimenkulün hemen hemen bütün kategorilerinde işlem hacimleri geriledi.

Toplam ticari gayrimenkul işlem hacmi 43 milyar euroya düşerek 2023'ten bu yana en düşük seviyesine indi. 2023'ün üçüncü çeyreği dışarıda bırakıldığında ise piyasa 2013'ten bu yana en zayıf dönemini yaşadı.

Tahvil faizlerindeki yükseliş piyasayı kilitledi

Avrupa'da ticari gayrimenkul piyasasının karşı karşıya olduğu en büyük sorunlardan biri, devlet tahvili getirilerindeki sert yükseliş.

Gayrimenkul yatırımları uzun vadeli finansmana bağımlı olduğu için tahvil faizleri ile kredi maliyetlerindeki değişimlerden doğrudan etkileniyor.

Tahvil getirilerinin yükselmesi, yatırımcıların gayrimenkulden beklediği getiriyi de artırıyor. Bu durum, diğer koşullar değişmediğinde, mevcut gayrimenkullerin piyasa değerleri üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturuyor.

Aynı zamanda yeni projelerin finansmanı pahalılaşıyor.

Avrupa'da merkez bankalarının 2022 yılında başlattığı hızlı faiz artırımları, ticari gayrimenkul değerlemelerinde uzun süreli bir düzeltmeye yol açmıştı.

Son dönemde Ortadoğu'daki savaşın enerji fiyatlarını ve enflasyon beklentilerini yükseltmesi üzerine başlayan yeni faiz artırımı döngüsü, piyasadaki toparlanma beklentilerini yeniden zayıflattı.

MSCI'dan Tom Leahy, tahvil getirilerindeki yükselişin gayrimenkul işlemleri üzerinde belirgin bir etkisi olduğunu ve zaten hızla değişen makroekonomik koşullara uyum sağlamaya çalışan piyasaya yeni bir fiyatlama belirsizliği eklediğini söyledi.

İnşaat maliyetleri ve iflaslar projeleri geciktiriyor

Avrupa'daki sorunlar yalnızca finansman maliyetlerinden kaynaklanmıyor.

İnşaat sektöründe artan maliyetler, müteahhit ve taşeron şirketlerin mali sıkıntıları ve teslimat gecikmeleri de yeni yatırımları baskılıyor.

Londra merkezli gayrimenkul geliştirme şirketi LS Estates'in CEO'su Mark Swetman, kaliteli ofis alanlarında kira artışı potansiyelinin güçlü kalmasına rağmen yatırımcıların risk almaktan kaçındığını belirtti.

Swetman'a göre projelerin önemli bir bölümü başlangıçta planlanan tarihlerde tamamlanamıyor.

Bazı projelerde gecikmeler bir yılı aşıyor.

Artan maliyetler ve inşaat şirketlerinin finansal sorunları, projelerin ekonomik fizibilitesini de tartışmalı hale getiriyor.

Bu koşullar altında bazı gayrimenkul sahipleri satış planlarını ertelerken, alıcılar da yükselen kredi maliyetlerini gerekçe göstererek daha düşük fiyat talep ediyor.

Sonuçta satıcıların fiyat beklentileri ile alıcıların ödemeye hazır oldukları tutarlar arasındaki fark açılıyor ve işlemler gerçekleşmiyor.

Fransa ve Almanya'da satışlar yarıya yakın düştü

Avrupa'daki daralma ülkeler arasında farklılık gösteriyor.

Birleşik Krallık ticari gayrimenkul piyasası, sanayi tesisleri ve kiralık konutlara yönelik talebin desteğiyle görece dirençli kaldı.

Ülkedeki toplam işlem hacmindeki düşüş yüzde 10'un biraz üzerinde gerçekleşti.

Buna karşılık Fransa ve Almanya'da ticari gayrimenkul işlemleri geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yarı yarıya azaldı.

Fransa'da kamu borcuna ilişkin endişeler ve siyasi belirsizlikler, finansman koşullarını daha da zorlaştırdı.

Hayat pahalılığına karşı protestolar ve gelecek yıl yapılacak cumhurbaşkanlığı seçimleri öncesindeki siyasi gerilim, ülkenin yüksek kamu borcunu kontrol altına alma kapasitesine yönelik soru işaretlerini artırdı.

Bu gelişmeler Fransız tahvil getirilerinin yükselmesine katkıda bulunurken, gayrimenkul yatırımlarının cazibesini de azalttı.

MSCI uzmanları, uzun süredir fiyatların yeniden 2022 öncesi seviyelere dönmesini bekleyen gayrimenkul sahiplerinin artık daha gerçekçi satış fiyatlarını kabul etmek zorunda kalabileceğine dikkat çekiyor.

Ancak bunun piyasada hızlı bir toparlanma yaratacağı kesin değil.

Türkiye'de iş yeri satışları yüzde 5,1 azaldı

Avrupa'daki ticari gayrimenkul daralmasına benzer biçimde Türkiye'de de iş yeri satışlarında zayıflama yaşanıyor.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun verilerine göre 2026 yılının ocak-eylül döneminde ülke genelinde toplam 135 bin 543 iş yeri satıldı.

Geçen yılın aynı döneminde bu sayı 142 bin 798 olmuştu.

Böylece toplam satışlar yıllık bazda yüzde 5,1 azaldı.

Ancak Türkiye'deki ticari gayrimenkul piyasasında bütün segmentler aynı yönde hareket etmiyor.

İkinci el iş yeri satışları belirgin biçimde azalırken, sıfır iş yeri satışlarında artış yaşanıyor.

İpotekli işlemlerdeki yükseliş de dikkat çekiyor.

Bu ayrışma, yüksek finansman maliyetlerinin ve değişen ödeme koşullarının alıcı tercihleri üzerinde etkili olabileceğini gösteriyor.

İkinci el iş yeri satışlarında sert düşüş

Türkiye'deki daralmanın en belirgin olduğu alan ikinci el ticari gayrimenkul piyasası.

TÜİK verilerine göre yılın ilk dokuz ayında ikinci el iş yeri satışları yüzde 8,6 azalarak 94 bin 911'e geriledi.

Eylül ayında ise yıllık düşüş yüzde 10,5 olarak gerçekleşti.

İkinci el iş yeri piyasasındaki zayıflığın arkasında çeşitli ekonomik nedenler bulunuyor.

Yüksek işletme giderleri, pahalı finansman ve yeni bir işletme açmanın gerektirdiği sermaye, ticari gayrimenkul talebini sınırlıyor.

Mevcut bir iş yerini satın almak isteyen girişimciler yalnızca gayrimenkul bedelini değil, işletmenin faaliyete geçmesi için gerekli ek harcamaları da karşılamak zorunda.

Özellikle küçük ve orta ölçekli işletmeler açısından finansmana erişim koşulları yatırım kararlarını etkiliyor.

Bu nedenle bazı alıcılar satın alma kararlarını ertelerken, bazıları da daha uygun ödeme koşulları sunan yeni projelere yöneliyor.

Sıfır iş yeri satışları yüzde 4,2 arttı

İkinci el piyasasındaki daralmaya karşılık ilk el iş yeri satışları daha olumlu bir görünüm sergiliyor.

Ocak-eylül döneminde sıfır iş yeri satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 artarak 40 bin 632'ye yükseldi.

Eylül ayında ise yıllık artış yüzde 13,2 olarak kaydedildi.

Böylece yeni iş yerlerinin toplam satışlar içindeki payı yaklaşık yüzde 30'a ulaştı.

Bu gelişmede gayrimenkul geliştiricilerinin sunduğu vadeli ödeme seçeneklerinin etkili olabileceği değerlendiriliyor.

Bankalardan kredi kullanmakta zorlanan veya yüksek kredi faizleriyle karşılaşan alıcılar, doğrudan proje geliştiricilerinin sunduğu ödeme planlarını tercih edebiliyor.

Yeni iş yerlerinin modern altyapı, enerji verimliliği ve kullanım esnekliği gibi özellikleri de bazı yatırımcılar açısından avantaj oluşturabiliyor.

Ancak sıfır iş yeri satışlarındaki artış, ticari gayrimenkul piyasasının genelinde güçlü bir toparlanma başladığı anlamına gelmiyor.

Toplam işlem hacmindeki gerileme devam ediyor.

İpotekli iş yeri satışlarında yüzde 61,8 artış

Türkiye'deki ticari gayrimenkul piyasasında en dikkat çekici gelişmelerden biri ipotekli satışlarda yaşandı.

Yılın ilk dokuz ayında ipotekli iş yeri satışları yüzde 61,8 artarak 6 bin 35'e ulaştı.

İlk bakışta bu artış, krediyle yapılan gayrimenkul işlemlerinde canlanma olduğu izlenimini yaratıyor.

Ancak ipotekli satışların toplam iş yeri satışları içindeki payı yaklaşık yüzde 4,5 düzeyinde bulunuyor.

Dolayısıyla ipotekli işlemlerdeki yüksek oranlı artışın, finansman koşullarında genel bir iyileşmeye işaret ettiğini söylemek mümkün değil.

Artışın düşük bir başlangıç seviyesinden kaynaklanması da olası.

Türkiye'de ticari gayrimenkul piyasasının daha güçlü bir toparlanma göstermesi için kredi maliyetlerinin ve finansmana erişim koşullarının daha elverişli hale gelmesi önem taşıyor.

Yabancı yatırımcının ilgisi zayıflıyor

Ticari gayrimenkul piyasasındaki bir başka önemli gelişme yabancılara yapılan iş yeri satışlarındaki gerileme.

Verilere göre 2022 yılının ilk dokuz ayında yabancılara 3 bin 14 iş yeri satılmıştı.

2026 yılının aynı döneminde bu sayı 991'e düştü.

Bu, dört yıllık dönemde yaklaşık yüzde 67'lik bir gerilemeye karşılık geliyor.

Yabancılara yapılan satışların toplam iş yeri satışları içindeki payı da yüzde 0,73 seviyesine indi.

Bu gelişme, yabancı yatırımcıların Türkiye'deki ticari gayrimenkul piyasasına yönelik ilgisinin önceki yıllara göre önemli ölçüde azaldığını gösteriyor.

Ancak satış adetleri tek başına yabancı sermaye girişlerinin toplam büyüklüğünü ortaya koymuyor.

İşlem değerleri, satın alınan gayrimenkullerin niteliği ve kurumsal yatırımlar da yabancı yatırımcı eğilimini değerlendirirken dikkate alınmalı.

Avrupa ve Türkiye'deki daralmanın ortak nedenleri

Avrupa ile Türkiye'nin ticari gayrimenkul piyasaları farklı ekonomik koşullarda faaliyet gösterse de iki bölgede bazı ortak sorunlar dikkat çekiyor.

Bunların başında finansman maliyetleri geliyor.

Gayrimenkul yatırımları genellikle yüksek başlangıç sermayesi gerektirdiğinden, kredi faizlerindeki artış talebi doğrudan etkiliyor.

İkinci ortak unsur, ekonomik belirsizlik.

Şirketler gelecekteki satışlarını, kârlılıklarını ve nakit akışlarını öngörmekte zorlandıklarında yeni ofis, mağaza veya ticari alan yatırımlarını erteleyebiliyor.

Üçüncü unsur ise inşaat ve işletme maliyetlerindeki artış.

Enerji, işçilik, malzeme ve bakım giderlerinin yükselmesi, hem yeni projelerin maliyetini artırıyor hem de mevcut ticari gayrimenkullerin işletilmesini pahalılaştırıyor.

Bununla birlikte Avrupa'daki veriler ağırlıklı olarak ticari gayrimenkul işlemlerinin parasal değerini, Türkiye'deki TÜİK verileri ise satılan iş yeri sayısını ölçüyor.

Dolayısıyla iki piyasadaki daralma oranları doğrudan karşılaştırılabilir göstergeler değil.

Ayrıca satış adetlerindeki düşüş, gayrimenkul fiyatlarının da aynı oranda gerilediği anlamına gelmiyor.

Ticari gayrimenkul piyasasında bundan sonra ne bekleniyor?

Avrupa'da ticari gayrimenkul piyasasının görünümü büyük ölçüde tahvil faizlerinin seyrine, merkez bankalarının para politikalarına ve ekonomik büyüme beklentilerine bağlı olacak.

Yüksek faizlerin uzun süre korunması, gayrimenkul değerlemelerinin yeniden aşağı yönlü ayarlanmasına neden olabilir.

Bu süreçte borçluluğu yüksek yatırımcılar ve yeniden finansman ihtiyacı bulunan gayrimenkul şirketleri daha fazla baskıyla karşılaşabilir.

Türkiye'de ise ticari gayrimenkul piyasasının geleceğinde kredi koşulları, enflasyon, işletmelerin yatırım iştahı ve hanehalkının satın alma gücü belirleyici olacak.

Sıfır iş yeri satışlarındaki artış, uygun ödeme koşullarına sahip projelerin talep çekebildiğini gösteriyor.

Ancak ikinci el piyasasındaki daralma ve yabancı yatırımcı satışlarındaki gerileme, piyasanın genelinde temkinli görünümün sürdüğüne işaret ediyor.

Sonuç: Yüksek faiz ticari gayrimenkulün önündeki en büyük engel

Avrupa'da ticari gayrimenkul piyasası, 2009 küresel finans krizinden bu yana görülen en zayıf ofis satışlarıyla karşı karşıya.

Türkiye'de ise toplam iş yeri satışları gerilerken özellikle ikinci el piyasasında belirgin bir daralma yaşanıyor.

İki piyasadaki gelişmelerin ortak noktası, yüksek finansman maliyetlerinin yatırım kararlarını zorlaştırması.

Avrupa'da tahvil getirilerinin yükselmesi gayrimenkul değerlemelerini baskılarken, Türkiye'de kredi maliyetleri ve işletme giderleri ticari gayrimenkul talebini sınırlıyor.

Önümüzdeki dönemde ticari gayrimenkul piyasasının kalıcı bir toparlanma göstermesi, yalnızca faizlerin düşmesine değil, ekonomik belirsizliğin azalmasına ve yatırımcıların gelecekteki kira gelirleri ile işletme kârlılığına yeniden güven duymasına bağlı olacak.

Kaynak: Financial Times, MSCI ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerinden derlenmiştir, Emlak Platform

Güldem Atabay ve Atilla Yeşilada tarafından kaleme alınan GADT Raporlarına abone olmak ister misiniz?

Bize e-mail atın: istanbulanalytics@gmail com

Raporlar ücretlidir, yatırım önerisi içermez.