Türkiye'de Gayrimenkul Durgunluğu İş Yerlerine Sıçradı: İkinci El Satışlar Çakıldı

Türkiye'de yüksek faizler, reel sektördeki nakit sıkışıklığı ve artan işletme maliyetleri ticari gayrimenkul piyasasını da olumsuz etkiliyor. Yılın ilk dokuz ayında iş yeri satışları yüzde 5,1 gerilerken ikinci el dükkân satışlarında düşüş yüzde 8,6'ya ulaştı. Buna karşılık sıfır iş yeri satışları ve ipotekli işlemler arttı. Yabancı yatırımcıların pazardaki payı ise yüzde 0,73'e kadar geriledi. Veriler, ticari gayrimenkul piyasasında kullanım amaçlı talepten yatırım ve finansman amaçlı işlemlere doğru bir değişime işaret ediyor.

Ticari Gayrimenkul Piyasasında Daralma

Türkiye'de konut piyasasının ardından ticari gayrimenkul sektöründe de durgunluk derinleşiyor.

Yüksek finansman maliyetleri, zayıflayan iç talep ve işletmelerin karşı karşıya kaldığı nakit sıkışıklığı, iş yeri satışlarını aşağı çekiyor.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2026 yılının ocak-eylül döneminde Türkiye genelinde toplam 135 bin 543 iş yeri satıldı.

Geçen yılın aynı döneminde 142 bin 798 olan satışlar, yıllık bazda yüzde 5,1 azaldı.

Ancak toplam satışlardaki gerileme, ticari gayrimenkul piyasasında yaşanan dönüşümün yalnızca bir bölümünü yansıtıyor.

İkinci el dükkân satışları hızla düşerken yeni projelerde satışların artması, alıcı profilinin ve satın alma gerekçelerinin değiştiğini gösteriyor.

Sektör temsilcilerine göre ticari gayrimenkul piyasasında işletme açmak veya mevcut bir işletmeyi büyütmek amacıyla yapılan alımlar zayıflarken, sermayesini enflasyona karşı korumak isteyen yatırımcıların ağırlığı artıyor.

İkinci El Dükkân Piyasası Kilitlendi

Ticari gayrimenkul piyasasındaki en belirgin daralma ikinci el iş yerlerinde yaşanıyor.

Yılın ilk dokuz ayında ikinci el iş yeri satışları yüzde 8,6 düşerek 94 bin 911 adede geriledi.

Eylül ayındaki yıllık düşüş ise yüzde 10,5'e ulaştı.

Bu tablo, özellikle küçük esnaf ve hizmet sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin karşılaştığı ekonomik zorluklarla ilişkilendiriliyor.

Artan kiralar, personel giderleri, enerji maliyetleri ve finansman yükü, mevcut işletmelerin faaliyetlerini sürdürmesini zorlaştırıyor.

Yeni işletme açmak isteyen girişimciler de yüksek başlangıç maliyetleri nedeniyle yatırım kararlarını erteliyor.

Sektör temsilcileri, ikinci el ticari gayrimenkul talebini baskılayan başlıca nedenleri şöyle sıralıyor:

• Yüksek kira ve işletme giderleri.

• Artan tadilat ve yenileme maliyetleri.

• Dükkân devir işlemlerinin pahalılaşması.

• Tüketici talebindeki zayıflama.

• Yeni işletme açma iştahının azalması.

Kapanan işletmelerin bıraktığı boş ticari alanlar özellikle şehir merkezlerinde birikiyor.

Ancak bu alanların yeniden kullanıma hazırlanması için gereken yüksek harcamalar, potansiyel alıcıları ve kiracıları caydırıyor.

Böylece ikinci el ticari gayrimenkullerin bir bölümü, alıcı bulmakta zorlanan atıl bir stok haline geliyor.

Sıfır İş Yeri Satışları Neden Artıyor?

İkinci el piyasasındaki sert daralmaya karşılık yeni inşa edilen ticari gayrimenkullerde farklı bir eğilim gözleniyor.

2026 yılının ilk dokuz ayında ilk el iş yeri satışları yüzde 4,2 artarak 40 bin 632 adede yükseldi.

Eylül ayında ise yıllık artış yüzde 13,2'ye ulaştı.

Sıfır iş yerlerinin toplam satışlar içindeki payı da son beş yılın en yüksek seviyesine çıktı.

TÜİK verilerine göre ilk el iş yerlerinin toplam pazardaki payı:

• 2022: Yüzde 25,5

• 2023: Yüzde 26

• 2024: Yüzde 28,1

• 2025: Yüzde 27,3

• 2026: Yüzde 30

Bu veriler, yeni projelerin ticari gayrimenkul pazarındaki ağırlığının giderek arttığını gösteriyor.

Sektör temsilcileri, sıfır iş yerlerine yönelimin arkasında iki temel neden bulunduğunu belirtiyor.

Birincisi, yüksek enflasyon ortamında birikimlerini gayrimenkul aracılığıyla korumak isteyen yatırımcıların talebi.

İkincisi ise inşaat şirketlerinin sunduğu esnek ve vadeli ödeme seçenekleri.

Bu ödeme modelleri, banka kredisine erişimin pahalı olduğu bir dönemde bazı alıcılar için alternatif finansman imkânı sağlıyor.

Dolayısıyla sıfır iş yeri satışlarındaki artış, ticari faaliyetlerin aynı ölçüde canlandığı anlamına gelmiyor.

İpotekli Satışlarda Şaşırtıcı Artış: Yüzde 61,8

Ticari gayrimenkul piyasasının en dikkat çekici göstergelerinden biri, ipotekli satışlarda yaşanan yükseliş oldu.

Yüksek kredi faizlerine rağmen yılın ilk dokuz ayında ipotekli iş yeri satışları yüzde 61,8 artarak 6 bin 35 adede ulaştı.

Kredi maliyetlerinin yüksek seyrettiği bir ortamda görülen bu artış, ticari gayrimenkul piyasasında finansman ihtiyacının önemini ortaya koyuyor.

Ancak ipotekli satışlardaki yükselişin tek başına kredi koşullarında genel bir rahatlama yaşandığını gösterdiği söylenemez.

İpotekli işlemler toplam satışların hâlâ sınırlı bir bölümünü oluşturuyor.

Bununla birlikte yeni projelerde sunulan ödeme seçenekleri ve yatırımcıların finansman tercihleri, satışların yapısını değiştiriyor.

İpotekli satışlardaki güçlü artış ile ikinci el piyasasındaki daralmanın aynı dönemde yaşanması, ticari gayrimenkul sektörünün farklı alıcı grupları açısından ayrıştığını gösteriyor.

Yabancı Yatırımcı Ticari Gayrimenkulden Çekiliyor

Ticari gayrimenkul piyasasında dikkat çeken bir diğer gelişme, yabancı yatırımcıların ilgisinin azalması.

TÜİK verilerine göre 2022 yılının ilk dokuz ayında yabancılara 3 bin 14 iş yeri satılmıştı.

O dönemde yabancıların toplam iş yeri satışlarındaki payı yüzde 2,14 seviyesindeydi.

Sonraki yıllarda yabancılara yapılan satışlar belirgin biçimde geriledi.

• 2022: 3 bin 14 iş yeri

• 2023: 1.324 iş yeri

• 2024: 988 iş yeri

• 2026: 991 iş yeri

2026 yılının ocak-eylül döneminde yabancılara yapılan iş yeri satışlarının toplam pazardaki payı yalnızca yüzde 0,73 oldu.

Böylece yabancı yatırımcıların ticari gayrimenkul piyasasındaki ağırlığı, 2022'ye kıyasla önemli ölçüde azaldı.

Sektör temsilcileri bu gelişmede vatandaşlık edinimine ilişkin yatırım tutarı düzenlemelerinin, döviz bazında yükselen gayrimenkul fiyatlarının ve küresel ekonomik yavaşlamanın etkili olduğunu belirtiyor.

Yabancı talebindeki gerileme, ticari gayrimenkul piyasasının giderek daha fazla yerli yatırımcıların talebine bağımlı hale geldiğini gösteriyor.

Küçük Esnaf Çekiliyor, Sermaye Gücü Yüksek Alıcılar Öne Çıkıyor

Satış verileri, ticari gayrimenkul piyasasında alıcı profilinin değiştiğine işaret ediyor.

İkinci el dükkânlara yönelik talebin azalması, yeni işletme açma ve mevcut işletmeleri devralma iştahındaki zayıflıkla örtüşüyor.

Buna karşılık sıfır projelerin toplam satışlardan aldığı payın artması, yatırım amaçlı alımların önem kazandığını düşündürüyor.

Sektör temsilcilerine göre yüksek enflasyona karşı varlıklarını korumak isteyen yatırımcılar, yeni ticari projeleri alternatif bir yatırım aracı olarak değerlendiriyor.

Bu eğilim, küçük işletmeciler ile sermaye gücü yüksek yatırımcılar arasındaki ayrışmayı artırabilir.

Ancak yeni projelerdeki satış artışının ne kadarının işletme açma, ne kadarının yatırım amacıyla gerçekleştirildiğini kesin olarak belirlemek için daha ayrıntılı verilere ihtiyaç bulunuyor.

Ticari Gayrimenkulde Durgunluk Ne Anlama Geliyor?

İş yeri satışlarındaki daralma, yalnızca gayrimenkul sektörünü ilgilendirmiyor.

Ticari gayrimenkule yönelik talep; perakende ticaret, hizmet sektörü, küçük işletmelerin yatırım kararları ve genel ekonomik faaliyet açısından da önemli bir gösterge.

Özellikle ikinci el iş yeri satışlarının hızla azalması, mevcut ticari alanlara yönelik talebin zayıfladığını ortaya koyuyor.

Yeni işletme açma maliyetlerinin yükselmesi ve tüketici harcamalarının baskı altında kalması, ticari gayrimenkul piyasasındaki toparlanmayı geciktirebilir.

Öte yandan sıfır projelerdeki satış artışı, piyasanın tamamen durmadığını, ancak talebin farklı alanlara kaydığını gösteriyor.

Sonuç olarak Türkiye'de ticari gayrimenkul piyasası ikiye ayrılıyor: Küçük işletmelerin talep ettiği ikinci el dükkânlar alıcı bulmakta zorlanırken, yatırım ve sermaye koruma amacıyla satın alınan sıfır iş yerleri daha dirençli bir görünüm sergiliyor.

Bu ayrışmanın kalıcı olup olmayacağını ise faizlerin seyri, iç talebin toparlanması ve reel sektörün finansman koşulları belirleyecek.

Ekonomim, alıntıdır

Güldem Atabay ve Atilla Yeşilada tarafından kaleme alınan GADT Raporlarına abone olmak ister misiniz?

Bize e-mail atın: istanbulanalytics@gmail com

Raporlar ücretlidir, yatırım önerisi içermez.