Kentsel Dönüşüm Yazı Serisi - Bölüm V: Tahliye, İskan ve Teslim

 Yazı serimizin ilk dört adımı boyunca kentsel dönüşümün hukuki temelini mümkün mertebe aldınız, riskli yapı tespitiyle resmi süreci başlattınız, komşularınızla uzlaşıp noterde sözleşmelerinizi imzaladınız ve devlet destekleriyle finansal planlamanızı yaptınız. Tebrikler! Anahtarların teslim edildiği, dozerlerin sahaya girdiği ve mücadelesi verilen projenin fiilen yükselmeye başladığı o en heyecanlı ama bir o kadar da yüksek dikkat gerektiren safhaya ulaştınız: Tahliye, İskan ve Anahtar Teslimi.

 Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini noterde imzalamak, ne yazık ki sürecin bittiği anlamına gelmiyor; aksine şantiye güvenliğinden malzeme kalitesine, idari ruhsatlardan yapı kullanım izin belgesine (iskan) kadar her adımı milimetrik takip etmeniz gereken yeni bir dönem başlıyor. "Evimizi ne zaman ve nasıl boşaltacağız?", "Müteahhidin kullandığı malzemenin şartnameye uygunluğunu nasıl denetleriz?", "Binaya zamanında iskan alınmazsa ne yapmalıyız?", "Evi teslim alırken hangi eksikleri (ayıplı ifa) nasıl tutanağa geçirmeliyiz?" minvalindeki sorular bu aşamada normal olduğundan sahadaki haklarınızı aşağıda detaylı izah edelim.

 Tahliye Süreci, Tebligatlar ve Altyapı Hizmetlerinin Kesilmesi

 Riskli yapı kararının kesinleşmesi ve idarenin tanıdığı yasal takvimle birlikte binanın tahliye süreci idari bir zorunluluğa dönüşür. 6306 sayılı Kanun'un güncel düzenlemeleri uyarınca riskli yapıların tahliye edilmesi ve yıktırılması için idare (Belediye veya İl Müdürlüğü) tarafından maliklere tek seferde 90 günü geçmemek üzere süre verilir.

 Tanınan yasal sürelere rağmen boşaltılmayan yapılarda idarenin (Belediye veya İl Müdürlüğü) talebi üzerine elektrik, su, doğalgaz ve telekomünikasyon altyapı hizmetleri kesilir. Bu aşamada gerekli hallerde mülki amir izni ve kolluk kuvvetleri marifetiyle re'sen tahliye ve yıkım prosedürü uygulanır. Kiracıların da bu süreçten zamanında haberdar edilmesi, tahliye takviminin aksamaması adına maliklerce yakından takip edilmelidir.

Binanın boşaltıldığını teyit eden 'Tahliye Tutanağı', kira yardımının başlatılması için ve binanın yıkıldığını kanıtlayan 'Yıkım Tutanağı' ise idareden yeni inşaat (yapı) ruhsatının alınabilmesi için zorunlu idari belgelerdir.

 Şantiye Süreci ve İnşaat Takibi

 Yıkım tamamlanıp inşaat ruhsatı alındıktan sonra fiili şantiye dönemi başlar. Maliklerin bu süreçte "Nasıl olsa yükleniciyle sözleşme yaptık, ayak altında dolaşmayalım" mantığıyla hareket etmesi, gelecekte ciddi mağduriyetler yaratabilir. Noter sözleşmesinin eki olan teknik şartnamedeki malzeme kaliteleri (beton sınıfı C30/C35, donatı ve demir standartları, dış cephe mantolama kalınlıkları, asansör, doğrama ve mekanik sistem markaları) şantiyede periyodik olarak kontrol edilmelidir.

Zaman Yönetimi, İnşaat Süresi ve Cezai Şart

 Eski bina yıkıldı, yeni binanın ruhsatı alındı ve şantiye kuruldu. Peki artık maliklerin yapacağı bir şey kalmadı mı? Aslında tam tersine bu dönem, hakların somut olarak korunması bakımından oldukça önemlidir. Teknik şartnamede belirlenen imalatların projeye ve sözleşmeye uygun yapılıp yapılmadığı takip edilmeli; şartnameye veya projeye aykırı bir durum fark edildiğinde "Nasıl olsa daha sonra düzeltilir" denmeyip zamanında müdahale edilmelidir.

Sözleşmede belirlenen teslim süresi, kural olarak inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Yüklenicinin inşaat ruhsatı alım sürecini uzatmasını engellemek adına sözleşmeye "Sözleşme tarihinden itibaren en geç X ay içinde inşaat ruhsatı alınacaktır" şeklinde net bir zaman kısıtlaması eklenmesi faydanıza olacaktır.

 İnşaat süresi dolduğu halde anahtar teslimi gerçekleşmezse sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı (aylık emsal kira bedeli ve/veya belirlenen ek cezai şart) müteahhitten talep edilir.

 İskan, Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyeti

 İnşaatın fiziken tamamlanmış olması, yapının maalesef hukuken oturuma hazır olduğu anlamına gelmez. Bir yapının mevzuata ve projesine uygun bittiğinin resmi belgesi esasen Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskan)'dır.

 İskanı alınmamış bir bina, idari açıdan halen "şantiye" statüsündedir. Bu durum bol sıfırlı şantiye elektriği/suyu tarifeleri ödenmesine yol açabilir ve taşınmazın ferdi kat mülkiyetine geçişini engelleyebilir. Sözleşmede iskan alma ve cins değişikliği masraflarının tamamen müteahhite ait olduğu açıkça düzenlenmelidir.

 Teslim, Muayene ve Ayıplı İfa (Eksik İşler) Prosedürü

 Sonunda beklenen gün geldi: Anahtar teslimi. İşte burada da “Anahtarımı aldım, artık iş bitti” diyerek acele etmek yerine biraz yavaşlamak gerekiyor çünkü teslim sırasında yapılan kontrol, daha sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar bakımından oldukça önemlidir. Boya, parke, kapı ve pencereler, mutfak ve banyo imalatları, elektrik ve sıhhi tesisat, yalıtım, ortak alanlar ve sözleşmede kararlaştırılan diğer işler mümkün olduğunca dikkatli şekilde kontrol edilmelidir. Bu nedenle teslim tutanağını okumadan imzalamak iyi bir fikir değildir. Örneğin teslim sırasında gözle görülebilen bir çizik, kırık fayans, çalışmayan bir priz veya eksik bir imalat fark ettiyseniz bunu tutanağa açıkça yazmanız faydalı olur.

 Daire tesliminde hukuki açıdan en kritik nokta "açık ayıp" ve "gizli ayıp" ayrımında yatar. Boyadaki çizik, kırık fayans veya eksik batarya gibi ilk bakışta gözle görülebilen kusurlar "Açık Ayıp" kabul edilir. Teslim tutanağı düzenlenirken gözle görülen tüm eksikliklerin maddeler halinde yazılması ve metne "Tespit edilen eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi kaydıyla teslim alınmıştır" şerhinin düşülmesi gerekir. Aksi halde teslimden sonra imkan bulunur bulunmaz muayene edilip makul/uygun süre içinde ihbar edilmeyen açık ayıpların hukuken kabul edildiği varsayılır.

 Buna karşın daireye taşındıktan aylar sonra ortaya çıkan tesisat sızıntıları, gizli yalıtım hataları veya yapısal bozukluklar gibi hemen fark edilemeyen kusurlar "gizli ayıp" niteliğindedir. Hak sahipleri, gizli ayıpları fark ettikleri andan itibaren yasal süreler içinde yükleniciye noter kanalıyla ihbar ederek ücretsiz tamirat, bedel indirimi veya tazminat haklarını sonradan da kullanabilirler.

 Sonuç

 Kentsel dönüşümün sahadaki bu son bölümü, aslında bütün sürecin sonucunu gördüğünüz aşamadır. Eski bina yıkılmış, yeni yapı yükselmiş ve artık yıllardır beklediğiniz eve kavuşma noktasına gelmişsinizdir. Fakat tam da bu nedenle son birkaç adımı aceleye getirmemek gerekir. Tahliye takvimini kaçırmamak, şantiyeyi teknik açıdan sıkı denetlemek, iskansız teslimatı kabul etmemek ve teslim anında eksikleri şerh düşerek tutanağa bağlamak mülkiyet hakkınızın tam karşılığını almanızı sağlar. Doğru ve profesyonel takip edilmeyen bir şantiye süreci, noterde kazanıldığı düşünülen hakların tamamını kaybettirebilir.

İskanı alıp eve taşınmanız ve kolilerinizi yerleştirmeniz bitti ise kafanızda artık hiçbir soru kalmamıştır diyecek halimiz yok. Acaba bu süreç mülkünüze ne kadarlık bir değer kattı? Sürecin sonunda elde ettiğiniz hukuki, finansal ve yaşam kalitesi kazanımları nelerdir? Yazı serimizin final bölümünde, kentsel dönüşüm maratonunun genel bir değerlendirmesini yapıyoruz: “Yeni Bir Başlangıç ve Hukuki Güvence” başlığı altında; sürecin tüm aşamalarının özetini, kentsel dönüşümün gayrimenkul değerine etkisini ve hak sahipleri için bıraktığı mirasın boyutunu masaya yatıracağız. Bir sonraki ve serinin son yazısında görüşmek üzere..

 (Bu makale, Av. Arb. Cem Özturan tarafından paraanaliz.com internet sitesinde genel bilgilendirme amaçlı yayımlanmak üzere hazırlanmış olup kaynak gösterilse dahi tamamı, özel izin alınmaksızın kullanılamaz. Makalenin yalnızca bir bölümünün dahi alıntılanması, aktif link vermek suretiyle kullanılmasına bağlıdır. Kaynak ve yazar belirtilmeksizin makalenin kısmen veya tamamen yayınlanması, fikri ve şahsi haklara aykırılık teşkil eder.)