Kentsel Dönüşüm Yazı Serisi - Bölüm III: Karar Aşaması ve Sözleşme Süreci

Yazı serimizin ilk iki bölümünde kentsel dönüşümün genel mantığının sağlanması için konunun "betonarme karkas"ı olan riskli yapı tespitini ve idari iddialara karşı başvuru yollarını detaylandırmıştık. Şimdi ise mülkiyet haklarının, hukuki dengelerin ve finansal kurguların en hassas terazide tartıldığı; tabiri caizse dananın kuyruğunun koptuğu o kritik eşikten bahsedeceğiz.

Maliki olduğunuz yapınız hakkında riskli bina raporu kesinleşti veya yaşadığınız bölge "Riskli Alan" ilan edildi diyelim. O andan itibaren imar kısıtlamaları başlayacak ve idari geri sayım saat gibi işleyecektir. Peki "komşularla bir araya geldiğimizde kararları hangi prosedürle alacağız?", "Sadece özel müteahhitlerle mi anlaşabiliriz yoksa kamu idareleriyle de masaya oturma şansımız var mı?",

"Çoğunluğun kararına karşı çıkarsam mülküm satılır mı?", "Anlaşma sağlanamazsa devlet acele kamulaştırma yapabilir mi?" neviden sorular kafanızı kurcalıyor olabilir. Sürecin tüm detaylarını adım adım incelemek ve kafanızdaki sorulara cevap bulabilmek için yazımızın devamına buyurun...

Riskli Yapı ve Riskli Alan Ayrımında Karar Zeminleri ve İmar Kısıtlamaları

Saha uygulamalarında en sık karıştırılan ve hak kayıplarına yol açan hususlardan biri, tekil "Riskli Yapı" süreçleri ile bütüncül bir bölgeyi kapsayan "Riskli Alan" uygulamalarının hukuki rejim farkıdır.

- Riskli Yapı Rejiminde süreç, doğrudan parselsel ölçekte yürür. Kat malikleri kendi aralarında toplanarak karar alır ve çoğunlukla özel sektördeki müteahhitlerle "Arsa Payı Karşılığı İnşaat" veya "Vaat Sözleşmesi" akdeder.

- Riskli Alan Rejiminde zemin yapısı, üzerindeki yapı stoku veya kamu güvenliği gerekçesiyle bir bölgenin alınacak kararla Riskli Alan ilan edilmesiyle birlikte idare, alana doğrudan müdahil olur. Bu alanlarda 2 yıla kadar (1 yıl uzatılabilir şekilde) imar ve yapılaşma hakları dondurulabilir, ruhsat ve yapı izinleri askıya alınabilir.

- İdare ile Anlaşma Modellerinde ise riskli alanlarda malikler olarak sadece özel müteahhitlerle değil Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya Yetkili Belediye gibi kamu kurumlarıyla da doğrudan dönüşüm mukavelesi yapabilirsiniz. Bu modelde idare; yapımı üstlenebileceği gibi alanı tasfiye edip hak sahiplerine başka bir alandan (rezerv alandan) konut verme veya bedelini nakden ödeme yoluna da gidebilir.

Malikler Kurulu Toplantısı ve Tebligat

Saha tecrübelerimizde en sık rastladığımız hukuki sakatlıklardan biri; bina girişinde, bahçede veya mesajlaşma gruplarında yapılan alelade görüşmelerin "Kentsel Dönüşüm Kararı" olarak kabul edilmesidir. Kat maliklerinin alacağı kararların yargı denetiminden geçebilmesi ve mahkemelerce iptal edilmemesi için mevzuatın öngördüğü toplantı usulüne harfiyen uyulmalıdır. Gündem maddeleri (müteahhit seçimi, proje detayları, paylaşım esası, teminatlar), toplantı tarihi, saati ve yapılacağı adres açıkça belirtilerek tüm kat maliklerine resmi bilgilendirme yapılmalıdır.

Resmi Bildirim Yolları

Güncel mevzuat düzenlemeleri; bilgilendirmenin bina kapısına asılması, muhtarlık panosunda ilana çıkarılması veya e-Devlet portalı üzerinden bildirilmesi usulünü hukuken geçerli saymaktadır. Yine de uygulamada sonradan "Toplantıdan haberim yoktu, çocuğun okulu kapanınca tatile gittim " vb bir gerekçeyle açılacak iptal davalarının önüne geçmek adına çağrının noter kanalıyla yapılması sürecin en sağlam yöntemi olacaktır.

Salt Çoğunluk (%50 + 1)

Kamuoyunda geçmişten kalan alışkanlıkla halen "3'te 2 çoğunluk" gerektiğine dair yanlış bir algı bulunmaktadır. Oysa kentsel dönüşümdeki tıkanıklıkları aşmak amacıyla yapılan yasal güncellemelerle karar yeter sayısı arsa payı oranında kat maliklerinin salt çoğunluğuna (%50 + 1) çekilmiştir. Buradaki en kritik nokta, çoğunluk hesabının "kişi sayısı" üzerinden değil "tapudaki arsa payı (hisse) oranı" üzerinden yapılmasıdır. Örneğin ikamet ettiğiniz 10 bağımsız bölümden oluşan bir binada, arsa payının %51'ini temsil eden 3 malik dahi bulunsa bu çoğunluk, yasal süreçleri başlatmak için yeterlidir.

Salt Çoğunluk İradesiyle Alınabilecek Önemli Kararlar:

*Binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesi veya teknik imkanlar dahilindeyse güçlendirilmesi,

*Tasarlanan yapıyı inşa edecek yüklenici (özel müteahhit veya Kamu İdaresi/TOKİ) seçimi,

*Uygulanacak finansal modelin (Arsa Payı Karşılığı, Hasılat Paylaşımı veya Kat Maliklerince Finanse

Edilen Taahhüt Yöntemi) belirlenmesi,

*Taslak inşaat sözleşmesi, mimari proje ve bağımsız bölüm şerefiye paylaşım şeması.

Tüm bu hususlar detaylandırılarak resmi bir "Bina Ortak Karar Protokolü" metnine dönüştürülmeli ve karara katılan paydaşlarca imza altına alınmalıdır.

Karara Katılmayan Azınlık, Satış ve Acele Kamulaştırma

Salt çoğunlukla karar alınıp protokol imzalandıktan sonra bu karara oy vermeyen veya sürece katılmaktan imtina eden azınlıktaki malikler için yasal ihtar süreci başlar. Çoğunluk tarafından kabul edilen Ortak Karar Protokolü, mutabık kalınan yüklenici bilgileri ve sözleşme taslağı, karara imza atmayan maliklere noter aracılığıyla tebliğ edilir. Bu ihtarname ile azınlığa karara katılmaları ve sözleşmeyi imzalamaları için 15 günlük yasal süre tanınır.

Mülkiyet Açısından İki Kritik Risk:

Arsa Payının Açık Artırmayla Satışı: 15 günlük resmi sürede imzadan kaçınan maliklerin arsa payları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (veya Yetkili İdare) bünyesindeki Kıymet Takdir

Komisyonu tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden açık artırma yöntemiyle satışa çıkarılır. Yapılacak açık artırmaya öncelikle ve sadece karara onay veren diğer kat malikleri katılabilir. Alıcı çıkmaması halinde hisse, Bina Ortak Karar Protokolü'nü kabul eden üçüncü şahıslara veya idareye satılır.

Acele Kamulaştırma Tehdidi: Özellikle riskli alanlarda veya yıkılan binaların arsa haline gelen parsellerinde, maliklere yapılan tebligattan itibaren 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ tarafından taşınmaz hakkında acele kamulaştırma kararı alınabilir. Bu durumda mülkiyet idareye geçer ve bedeli, adli yargıda dava konusu edilir.

Bu aşamada hem çoğunluğun usul hatası sebebiyle satışı sakatlama riski hem de azınlığın mülkünü rayiç bedelin altında kaybetme tehlikesi bulunmaktadır. Dolayısıyla ihtar ve satış prosedürünün alanında uzman bir hukukçu denetiminde yürütülmesi şarttır.

Sözleşme Süreci

Kentsel dönüşümün en uzun soluklu ve hukuki risk taşıyan adımı, müteahhit firma veya yüklenici ile akdedilecek olan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi aşamasıdır. Noterde re'sen düzenleme şeklinde yapılması Kanuni zorunluluk olan bu sözleşmede, arsa sahiplerinin haklarını koruyacak vazgeçilmemesi gereken bazı maddeler bulunmaktadır:

İnşaat ruhsatının ne kadar sürede alınacağı ve ruhsat tarihinden itibaren teslimin kaç ayda yapılacağı netleştirilmelidir. Süre aşımlarında müteahhidin ödeyeceği aylık emsal kira bedelinin yanında, caydırıcı bir gecikme tazminatı (cezai şart) rakamsal olarak kurala bağlanmalıdır.

Çimentonun kalitesinden demir donatısına, dış cephe yalıtımından asansör markasına, ıslak zemin kaplamalarından evyeye kadar tüm imalat detayları marka ve standart belirtilerek teknik şartnameye yazılmalıdır.

Yeni yapıda oluşacak bağımsız bölümlerin kat, cephe, metrekare ve manzara değerlerini adil biçimde belirleyen tarafsız bir şerefiye raporu sözleşme eki yapılmalıdır.

Yüklenicinin inşaat süresince ödeyeceği kira desteği miktarı, ödeme periyotları ve yıllık artış oranları (TÜFE) net sözleşme maddelerine bağlanmalıdır.

Müteahhidin mali krize girmesi veya işi yarım bırakması ihtimaline karşı malikleri koruyacak ve aşağıda yer alan en az bir teminat mekanizması sözleşmeye konmalıdır:

* Banka Teminat Mektubu: Yüklenicinin teminat olarak sunduğu mektup.

* Bina Tamamlama Sigortası: Yarım kalan projeyi sigorta şirketinin tamamlamasını sağlayan sistem.

* Kademeli Tapu Devri (Hakediş Usulü): Müteahhide verilecek daire tapularının; kaba inşaat, ince işler

ve iskan aşamalarına göre oranlanarak kademeli devredilmesi.

Sonuç

Ezcümle kentsel dönüşümde karar alma ve sözleşme imzalama süreci, yalnızca komşularla bir uzlaşı zemini aramak değil ömür boyu edindiğiniz birikimlerinizi yasal anlamda koruma çabasıdır. Salt çoğunluğun (%50+1) sunduğu imkanları kullanırken usul hatalarıyla süreci sakatlamamak, azınlık konumunda kalındığında ise kamulaştırma veya satış riskiyle mülkünü kaybetmemek için her bir tebligatın, ihtarın ve mukavele maddesinin hukuki süzgeçten geçirilmesi şarttır. Zira noterde atacağınız tek bir imza, önünüzdeki yılların yaşam kalitesini tayin edecektir. Yasal süreçlerin tamamı, hak kaybına uğranmaması adına profesyonellerce yönetilmelidir.

Peki kararları aldık, sözleşmeyi imzaladık ve inşaat sürecine artık adım atıyoruz dediniz. "Bu süreçte mali yükümüzü hafifletecek hangi imkanlar var?" "Devlet kentsel dönüşümde hak sahiplerine hangi finansal destekleri sağlıyor?" benzeri soruları da duyar gibiyiz. Yazı serimizin bir sonraki bölümünde, işin doğrudan bütçenizi ilgilendiren finansal boyutunu masaya yatırıyor olacağız: “Kentsel Dönüşümde Finansman, Devlet Destekleri ve Vergi Muafiyetleri” başlığı altında; kira yardımını, son başvuru tarihi uzatılan yarısı bizden kampanyasını, dönüşüm kredilerini, tapu harcı, damga vergisi ve KDV muafiyetlerinin kapsamını tüm detaylarıyla incelemeye çalışacağız. Bir sonraki yazımızda görüşmek üzere...