Kamu kiralık konut sunuyor: İstanbul’da kiralar gerçekten düşer mi?

İstanbul’da kamu eliyle kiralık sosyal konut döneminin ilk adımı atılıyor. TOKİ’nin ilk etapta tamamladığı 1.071 konut, aylık 10 bin TL’den başlayan fiyatlarla üç yıllığına kiralanacak. Projenin İstanbul genelindeki hedefi 15 bin konut. Hükümet uygulamanın yüksek kiraları aşağı çekmesini beklerken, gayrimenkul uzmanları ölçeğin piyasa genelinde fiyatları düşürmeye yetmeyeceği görüşünde. Türkiye’de ortalama kira 28 bin TL’yi aşarken, uzmanlara göre kalıcı çözüm sosyal ve özel kiralık konut arzının birlikte artırılmasından geçiyor.

Başvurular 25 Eylül’e kadar sürecek

İstanbul’da kiralık sosyal konut projesi için başvurular başladı. Başvurular 25 Eylül’e kadar devam edecek.

Toplam 15 bin konut olarak planlanan projenin ilk etabında tamamlanan 1.071 TOKİ dairesi, aylık 10 bin TL’den başlayan fiyatlarla üç yıllığına kiralanacak.

Projeye yalnızca evli, aylık hane geliri 100 bin TL’yi aşmayan ve üzerine kayıtlı konut bulunmayan vatandaşlar başvurabilecek. Daha önce TOKİ ile konut sözleşmesi imzalayanların başvuruları da kabul edilmeyecek.

İlk etapta Başakşehir, Gaziosmanpaşa, Beyoğlu ve Güngören’de 360; Maltepe, Tuzla ve Kartal’da 330; Ataşehir, Sancaktepe, Ümraniye ve Üsküdar’da 291; Arnavutköy’de ise 90 konut kiraya verilecek.

Kura sonrasında konutların ekim ayı içerisinde hak sahiplerine teslim edilmesi planlanıyor.

Modelde konutların mülkiyeti TOKİ’de kalacak ve hak sahipleri devletin kiracısı olacak.

Türkiye ortalamasında kira 28 bin TL’yi aştı

Proje, Türkiye’de kiralık konut piyasasının yeniden hareketlendiği bir dönemde devreye giriyor.

Eylül itibarıyla Türkiye genelinde ortalama konut kiralarının 28 bin TL sınırını aştığı belirtiliyor.

Özellikle yaz aylarında üniversite öğrencilerinin dönüşü, kamu personelinin tayin ve atamaları, evlilik sezonu ve taşınmaların hızlanması kiralık konut talebini artırdı.

Mayıs-ağustos döneminde kiraların yaklaşık yüzde 11 yükseldiği hesaplanıyor. Özellikle büyükşehirlerde ve üniversite kentlerinde talep baskısı daha belirgin.

Dolayısıyla 10 bin TL’den başlayan kamu kiraları, piyasa ortalamasının oldukça altında bir alternatif oluşturuyor.

Asıl soru ise bunun özel piyasadaki kiraları da aşağı çekip çekmeyeceği.

Bakan Kurum: Fahiş kiraları aşağı çekebilir

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, proje ilk açıklandığında kamu eliyle uygun fiyatlı kiralık konut sunulmasının piyasadaki yüksek kiraların aşağı çekilmesine katkı sağlayacağını belirtmişti.

Modelin arkasındaki düşünce basit: Devlet belirli bölgelerde piyasanın oldukça altında fiyatlarla kiralık konut sunduğunda özel mülk sahipleri de kiralarını belirlerken yeni bir referans fiyatla karşı karşıya kalacak.

Özellikle kamu konutlarının yoğunlaştığı ilçelerde bunun fahiş kira artışlarını sınırlayan psikolojik bir etkisi olabilir.

Ancak uzmanlara göre İstanbul genelinde belirgin bir kira düşüşü yaratmak için projenin ölçeği yetersiz.

Uzmanlar: 15 bin konut piyasayı değiştirmez

Gayrimenkul uzmanları Dr. Ahmet Büyükduman ve Seçil Akbaş, projenin sosyal açıdan önemli olduğunu ancak piyasadaki genel kira seviyesini aşağı çekmesinin beklenmemesi gerektiğini düşünüyor.

Temel sorun ölçek.

Milyonlarca hanenin bulunduğu İstanbul’da 15 bin kiralık sosyal konut, toplam konut piyasasının oldukça küçük bir bölümünü oluşturuyor. İlk etapta kiraya verilecek 1.071 konutun ise şehir genelindeki kira dengesi üzerinde ölçülebilir bir etki yaratması daha da zor.

Akbaş’a göre yalnızca fiyatlara müdahale ederek kalıcı kira düşüşü sağlamak mümkün değil.

Kalıcı bir dengelenme için hem sosyal hem de özel sektör tarafından üretilen kiralık konut arzının artırılması gerekiyor.

Bunun yanında inşaat maliyetlerinin düşmesi, finansmana erişimin kolaylaşması ve yatırımcının konut satın alıp kiraya vermesini teşvik edecek güvenli bir ortamın oluşturulması gerekiyor.

Türkiye'nin yılda 300 bin kiralık konuta ihtiyacı var

Ahmet Büyükduman ise sorunun boyutunu yıllık konut ihtiyacı üzerinden ortaya koyuyor.

Büyükduman’a göre Türkiye’de her yıl kiraya verilmek amacıyla yaklaşık 300 bin yeni konut üretilmesi gerekiyor.

Böyle bir yatırımın yalnızca kamu kaynaklarıyla gerçekleştirilmesi mümkün değil. Bu nedenle vatandaşların ve özel yatırımcıların kiralık konut üretimine teşvik edilmesi gerekiyor.

Büyükduman ayrıca ev sahibi-kiracı ilişkilerinde yeni bir hukuki çerçeve oluşturulmasını öneriyor.

TOKİ’nin sosyal konutlarında uygulanan en fazla üç yıllık kiracılık modelinin özel piyasada da uygulanabileceğini savunan Büyükduman’a göre, böyle bir sistem ev sahibinin uzun süre kirayı güncel piyasa koşullarına uyarlayamama riskini azaltabilir. Bu da yatırım amacıyla konut satın alıp kiraya verme eğilimini güçlendirebilir.

Sorunun temelinde arz yetersizliği var

Kiralardaki yükselişi yalnızca talep üzerinden açıklamak da mümkün değil.

Yüksek inşaat maliyetleri, finansmana erişimde yaşanan güçlükler, yüksek faizler ve genel enflasyon yeni konut üretiminin maliyetini artırıyor.

Bu nedenle özel sektörün kiralık konut arzını hızla genişletmesi zorlaşıyor.

Kamu tarafından piyasa fiyatlarının altında kiraya verilen konutlar belirli aileler için önemli bir rahatlama sağlayabilir ve uygulamanın yoğunlaştığı bölgelerde ev sahiplerinin fiyatlama davranışını kısmen etkileyebilir.

Ancak arz açığı kapanmadıkça İstanbul genelinde kalıcı bir kira düşüşü beklemek gerçekçi görünmüyor.

Uzun vadeli hedef 500 bin sosyal kiralık konut

Hükümet İstanbul’daki uygulamayı bir başlangıç olarak görüyor.

İlk aşamada kentte 15 bin kiralık sosyal konuta ulaşılması, daha sonra modelin Türkiye'nin 81 iline yayılması hedefleniyor.

Uzun vadeli planda 25 yıllık dönemde Türkiye genelinde 500 bin kiralık sosyal konut üretilmesi öngörülüyor.

Bu ölçekte bir program, özellikle düşük gelirli haneler açısından özel kiralık piyasasına alternatif oluşturabilir.

Ancak uzmanların değerlendirmeleri ortak bir noktaya işaret ediyor: Kamu kiralık konutları tek başına Türkiye’nin kira sorununu çözemez.

Kalıcı çözüm için sosyal konut üretimi, özel sektör yatırımları, daha düşük üretim ve finansman maliyetleri ve kiralık konuta yatırım yapmayı teşvik eden hukuki düzenlemelerin birlikte devreye girmesi gerekiyor.

Dolayısıyla 15 bin konutluk İstanbul projesinin asıl önemi kiraları bir anda düşürmesinden çok, Türkiye’de bugüne kadar sınırlı kullanılan kamusal kiralık konut modelinin ilk büyük ölçekli denemesi olması.

Cumhuriyet, ParaAnaliz