Çin, Bankaları Korumak İçin Mortgage Oranlarını İki Adımda Düşürmeyi Tartışıyor

Çin, bankacılık sistemi üzerindeki kar baskısını hafifletirken milyonlarca ailenin borçlanma maliyetlerini düşürmek için iki adımda 5.3 trilyon dolarlık ipotek faiz oranlarını düşürmeyi düşünüyor. Konuya aşina kişilere göre mali düzenleyiciler, ipoteklerin yeniden finansman için uygun hale gelmesi için hızlandırılmış bir zaman çizelgesini içeren bir paketin parçası olarak ülke çapında ödenmemiş ipotek oranlarını toplamda yaklaşık 80 baz puan düşürmeyi önerdi.

Özel bir konudan bahsettikleri için isimlerinin açıklanmasını istemeyen bu kişiler, ilk indirimin önümüzdeki birkaç hafta içinde gelebileceğini, ikinci hamlenin ise gelecek yılın başında yürürlüğe gireceğini söyledi. İki kişi, henüz kesinleşmemiş planın birinci ve ikinci konutlar için geçerli olacağını ve üst yönetimden onay beklediğini söyledi. Çin’de düzenleyiciler, bankalar tarafından yakından takip edilen ipotek oranları için kriterler belirliyor. Ulusal Finansal Düzenleme İdaresi yorum talebine yanıt vermedi.

Çinli düzenleyiciler bir yandan ülkenin 66 trilyon dolarlık mali sistemini korurken bir yandan da sarsılan emlak piyasasını ve ekonomiyi desteklemeye çalışarak ince bir çizgide yürüyorlar. Faiz oranlarının çok agresif bir şekilde düşürülmesi, marjları Haziran sonu itibariyle %1,54 ile rekor düşük seviyeye inen bankalar üzerinde baskı yaratacaktır ki bu oran makul bir karlılığı sürdürmek için gerekli görülen %1,8 eşiğinin oldukça altında.

Bloomberg News geçen hafta yetkililerin, bankaların ipotekleri yeniden fiyatlandırdığı Ocak ayından önce ev sahiplerinin mevcut kreditörleriyle şartları yeniden müzakere etmelerine izin verecek bir plan üzerinde çalıştıklarını bildirdi. Konuyla ilgili bilgi sahibi kişiler, küresel mali krizden bu yana ilk kez farklı bir bankayla yeniden finansman yapmalarına da izin verileceğini söyledi. China International Capital Corp. ve Jefferies Financial Group analistleri daha önce bazı şehirlerdeki ev sahiplerinin ipotek oranlarında 100 baz puana kadar düşüş görmesini bekliyordu.

Çin ekonomisine ilişkin endişeler, büyük tüketici şirketlerinin zayıf kazanç raporlarının ardından ve büyük küresel bankaların büyüme tahminlerini düşürmesiyle yoğunlaştı ve ülkenin bu yıl %5 civarındaki resmi hedefini tutturmakta zorlanabileceğini gösterdi. Gayrimenkul sektöründeki gerileme hanehalkının servetini ve harcamalarını büyük ölçüde etkiledi.

Macquarie Group Ltd. Çin ekonomisi başkanı Larry Hu, 31 Ağustos tarihli bir notunda “Özünde bu, bankalardan hane halkına bir servet transferi, yani tüketim için olumlu” diye yazdı. Hu, mevcut tüm ipoteklerin yeniden finanse edilmesi halinde, borçluların faiz ödemelerinde yılda yaklaşık 300 milyar yuan (42 milyar dolar) tasarruf edebileceğini, bunun da ülkenin perakende satışlarının %0,6’sına veya gayrisafi yurtiçi hasılasının %0,2’sine denk geldiğini tahmin ediyor.

Citigroup Inc. bankalar için, beklenenden daha kötü potansiyel kesintinin gelecek yıl ortalama 8 baz puanlık bir marj daralmasına yol açabileceğini ve kazançlarına %6,4 oranında zarar verebileceğini tahmin ediyor. Judy Zhang liderliğindeki analistler geçen hafta yayınladıkları bir notta, dört büyük devlet bankası gibi ipoteğe daha fazla maruz kalan kreditörlerin bu kesintiye karşı daha savunmasız olabileceğini yazdı.

Mevcut konut kredileri 2023 sonu itibariyle ortalama %4,27 faiz oranına sahipken, yeni verilen konut kredilerinde bu oran %3,45 ile rekor düşük seviyede. Faiz oranlarının dilimler halinde düşürülmesi, Pekin’in nakit sıkıntısı çeken müteahhitler de dahil olmak üzere tüketicilere ve şirketlere ucuz krediler vererek durgun ekonomiyi canlandırmaya yardımcı olmalarını istediği için düşen kazançlarla mücadele eden kredi verenler için darbeyi yumuşatmaya yardımcı olabilir. Bankalar, düşük kredi getirilerinin etkisini hafifletmek için geçtiğimiz yıl boyunca çok sayıda mevduat faiz indirimine başvurmuştu.

Teklif aynı zamanda, son yıllarda erken ipotek geri ödemeleri dalgasına yol açan ve kredi verenleri zorlayan yeni mülk alıcıları ile mevcut ev sahipleri arasındaki oranlar arasındaki eşitsizliği daraltmayı amaçlıyor. Ev sahipleri, düzenleyiciler tarafından yasaklanan bir uygulama olan ipotekleri önceden ödemek için ucuz tüketici kredilerinden yararlandı. Çinli kredi kuruluşlarında ana varlık olarak sayılan Çin’in ödenmemiş ev ipotekleri miktarı, Haziran ayı sonunda 37.79 trilyon yuan ile yaklaşık üç yılın en düşük seviyesinde gerçekleşti. Politika yapıcılar bu yıl borçlanma maliyetlerini düşürmek için ilk ve ikinci konut alımları için merkezi hükümet güdümlü ipotek oranı tabanını kaldırmak da dahil olmak üzere bazı güçlü adımlar attılar. Ancak bu hamleler çoğunlukla yeni emlak alıcılarına yaradı.

Çin’in emlak krizi dördüncü yılına girerken durulma emaresi göstermiyor. Sektör, dünyanın en büyük ikinci ekonomisi için bir ayak bağı olmaya devam ederken, krizin etkileri iş piyasasından tüketime ve hane halkı servetine kadar her alana yayılıyor.