YORUM: Konut satışlarında dalgalanma daralmaya dönebilir

QNB Finansbank Araştırma Ekibi Haziran konut satış rakamlarını şöyle değerlendirdi: Haziran ayında toplam konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %29.1 oranında azalarak 134.7 bin adet oldu. Bu düşüş geçen sene Haziran ayından itibaren yaşanan kredi genişlemesinin yarattığı baz etkisinden kaynaklandı.

İpotekli (kredili) satış adedi 28.9 bin ile yıllık bazda %71.5 oranında azaldı, diğer satışlar ise yıllık bazda %19.6 artarak 105.9 bin oldu. İlk ve ikinci el konut ayrıntısında ise, ilk satışlar yıllık bazda %31.6 azalarak 40.1 bin, ikinci el satışlar %28 azalarak 94.6 bine geldi.

Yakın dönemli gelişmeleri görmek için verileri mevsim ve takvim etkilerinden arındırdık.

Para ve kredi politikalarındaki gevşemenin etkisiyle Temmuz 2020’de tarihi zirve noktasına ulaşan ipotekli satışlar, sonraki dönemdeki sıkılaşmayla beraber 2020’nin sonlarında gerilemişti. Sıkı seyreden finansal koşulların etkisiyle, ipotekli satışlar tarihsel eğilimine göre düşük seviyelerdeki seyrini sürdürüyor. İpotekli olmayan satışlarda ise Nisan ayına kadar tarihsel eğilimle genel olarak uyumlu bir görünüm vardı. Mayıs’taki belirgin bir düşüşün ardından, Haziran’da bunu telafi eden sert bir artış oldu. Toplam konut satışları da buna paralel olarak Mayıs’ta gerileyip Haziran’da yükseldi.

Sonuç olarak, pandemi ile doğrudan ilişki olumsuz etkinin ortadan kalktığı görülüyor.

Fakat finansal koşullardaki sıkılık krediler kanalından toplam satışlardaki eğilimi sınırlıyor.

Bizim Menkul Değerler raporuna göre, 2021 yılında toplam konut satışları, geçen yılın aynı dönemine göre %11,5 azalışla 552.810 oldu. BMD şunları kaydetti:

“Covid-19 salgını, tüketici tercihlerine yön vermede büyük etken olmuştur. Hane halkının öncelikli tercihleri temel ihtiyaçlarını karşılamak olup, bu ihtiyaçlar içerisinde konutun payı Mart, Nisan ve Mayıs aylarında gerilemişken Haziran ayında, kamu bankaları öncülüğünde konut kredilerinde yapılan indirimlerin de etkisiyle konut satışlarında ciddi artışlar  geldi. Devamında gelen konut kredilerindeki faiz artırımı ve enflasyon baskısı nedeniyle satışlarda düşüşler yaşandı.

Aşağıda sunduğumuz grafiklerde konut satışlarının yıllık temposu ve 3 aylık hareketli ortalama seyrini görüyoruz. Her iki grafik de konut satışlarında kayda değer bir yavaşlamaya işaret ediyor.

QNB Finansbank ve BMD konut satışlarında yaşanan sıkıntıyı enflasyon ve alım gücünde gerilemeye bağlıyor. Bunlar doğru, fakat bir unsur daha var:  İnşaat maliyetlerinin yıllık %50 yükselmesi, inşaat üreticisini fiyatları da artırmaya zorluyor.

TCMB kaynaklarına göre:  “Konut Fiyat Endeksi (KFE), 2020 Mayıs ayında bir önceki aya göre %6,4, önceki yılın aynı ayına göre %23,2 artış göstererek 165,70 seviyesinde gerçekleşti.

Yapım yılı son iki yıl olan konutlar için hesaplanan Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) ise Türkiye genelinde Mayıs ayında, geçtiğimiz yılın aynı ayına göre %27,7 artış göstererek 140,6 seviyesinde gerçekleşirken yapım yılı son iki yılı aşan konutlar için hesaplanan Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi (YOKFE) ise Türkiye genelinde %22,5 artışla 134,9 seviyelerinde gerçekleşmiştir.

Resmi TÜFE’nin oldukça üstünde gerçekleşen fiyat artışları, konutun cazibesini azaltıyor. Son olarak özel bankaların da düşük faizlerden ipotek kredisi vermekte isteksiz olduğunu görüyoruz.

Global Source Partners Türkiye araştırma ekibin hesaplarına göre, halen satılmayı bekleyen konut stoku 1.3 milyon ünite civarında olabilir. Aylık ortalama 30 bin yeni konut satışı yapıldığı düşünülürse, müteahhitler dev bir envanterin üstünde oturup yüksek finansman giderleri ödüyor.

Yakın gelecekte de fiyatları daha düşük olan ikinci el satışlar konut alımında başı çekerken, inşat sektöründe yavaşlama ve yeni bir batık kredi furyası söz konusu olabilir.