Bloomberg: Ticari emlak pazarında sıkıntı büyük

Bloomberg’e göre New York Community Bancorp’taki (NYCB) sorunlar dünya çapında ticari gayrimenkullere ilişkin korkuları yeniden alevlendirdi. Ticari emlak piyasası salgının başlangıcından bu yana çalkantı içinde ve yatırımcılar tüm dünyada ofis binaları ve diğer mülklerin değer kaybının yarattığı etkilerden endişe duymaya devam ediyor. NYCB temettüsünü kestikten ve sorunlu emlak kredilerinden kaynaklanan zararlar için beklenenden fazla para ayırdığını beyan ederek sonra piyasaları sarstı.

Önümüzdeki iki yıl içinde 1 trilyon dolardan fazla ticari ipotek vadesi dolacak ve analistler, ticari binalara kredi veren diğer bankaların başına ne gelebileceğinden endişe ediyor. Bu bankaların çoğu, Fed faizleri arttıkça değer kaybediyor.

Neden şimdi?

Ticari mülk değerlemelerinin talepteki değişimlere uyum sağlaması ve ipoteklerin vadesinin gelmesi yıllar alabilir. Bu arada faiz oranları dramatik bir şekilde yükseldi ve bu da bina sahiplerinin borçlarını yeniden finanse etmelerini zorlaştırdı.

Temel sorun?

Bankaların artık birkaç yıl önceki değerini koruyamayan binalara  teminatlı alacakları var.  Ancak hiç kimse hangi kredilerin batacağından tam olarak emin değil. S&P500 tüm zamanların en yüksek seviyelerinde işlem görse bile, ticari gayrimenkul sıkıntısının ABD ekonomisini raydan çıkarabileceğine dair endişeler artıyor.

NYCB hisseleri Cuma günü toparlandı ancak hissenin hafta boyunca  düşüşü diğer ticari bankaların hisselerini de aşağı çekti. Moody’s, bankanın kredi notunu “çöp” seviyesine düşürürken, Japonya’daki Aozora Bank Ltd.’den Almanya’daki Deutsche Pfandbriefbank’a kadar ABD’de ticari gayrimenkul riskine sahip bir dizi banka olumsuz rüzgarlarla karşılaştı.

En kötü durum senaryosu

S&P 500 Endeksi’nin yaklaşık %2,3’ü gayrimenkul ağırlıklıyken, bu oran FTSE Global All Cap  Hisse Endeksi’nde yaklaşık %3. Daha büyük sorun, batık ticari emlak kredilerinin bankaları çökertmesi olacak.

St. Louis’deki Toberman Becker Wealth’in ortağı Michael Becker, “2008’de gördüğümüz gibi, finans kurumları sıkı bir şekilde iç içe geçmiş durumda” dedi. “Ticari emlak piyasasındaki kredi batıklarının etkisi diğer birçok sektöre de yansıyacaktır.”

Becker, en kötü senaryoda bunun piyasalarda riskten kaçış paniği yaratabileceğini belirtti. S&P 500’ün bir yıl öncesine göre %20’den fazla artış gösterdiği, NASDAQ’ın ise %40’tan fazla prim yaptığı bu aşırı iyimser ortamda, ticari emlaktan gelecek kötü haberler ani satış dalgaları tetikleyebilir.

Geçen yılın kötü hatıraları  canlandı

Sistemdeki sıkıntıların bir kısmı Silicon Valley Bank, First Republic ve Signature Bank’ın batışıyla sonuçlanan geçen yılki bölgesel bankacılık krizine dayanıyor. NYCB, FDIC’e geçtikten sonra Signature’ın bazı kısımlarını satın aldı. Bilançonun şişmesi  bankayı daha sıkı düzenlemelere tabi tuttu.

Şimdiyi o zamana bağlayan bir başka gerçek de bölgesel bankaların varlıklarının çok daha fazla ticari gayrimenkul kredilerinde yoğunlaşmış olması. Bu tür krediler, küçük bankalardaki varlıkların %28,7’sini oluştururken, daha büyük kredi verenlerde bu oran yalnızca %6,5’tir.

GYO’lar

Baskı altında olan yalnızca banka hisseleri değil. Bazı gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO’lar) son zamanlarda ticari emlak sektörünün olumsuzluklardan etkilenip  düşüş yaşadı.

Mevcut krizde peydahlanan alışılagelmiş karşıt görüş ise bunun bir satın alma fırsatı olduğu yönünde. Bölgesel bankalar geçen yılın sonlarında toparlanınca, bazı yatırımcılar hisselerindeki düşüşün sadece bir “aşırı tepki” olabileceği düşünülüyor.

Ancak Massachusetts’teki Parkmount Financial Partners’ta finansal planlamacı olan Joseph Boughan, bireysel yatırımcılara yönelik bu stratejiden hoşlanmıyor.

Boughan, “Bu şirketlerin kredi portföylerinin kalitesine ilişkin çok az bilgi var ve bu da sektör için artan bir risk” dedi. “Bu sektörde bireysel hisse satın almak hâlâ bir mayın tarlası olabilir çünkü Kovid’den dolayı doluluk oranındaki dramatik değişimin sonuçları hâlâ alt satırlara yansıyor.”