FÖŞ yazdı: Borsa’da 2023 rallisi bitti, sırada 2024 emlak pazarı faciası var

 

Dün akşam Integral Forex için bir eğitim semineri verdim. Konusu “Yeni Ekonomi Politikalarının Piyasalara Etkisi”ydi.  Sunumu bitirdim, soru cevapta bir genç kardeşim: “Baba 2 yıldır konut balonu sönecek diyorsun, fikrini değiştirmeyi hiç düşündün mü?” diye sordu.  Hayır, düşünmedim.

 

2024 yılında, yerel seçimlerden sonra emlak pazarında öyle bir yaprak dökümü yaşanacak ki, fiyatlar 2-3 yıl kendine gelemeyecek. Borsa’da da 2023 rallisi bitti, çünkü global konjünktürden dolayı şu anda Mehmet Şimşek ve Gaye Erkan kulaklarıyla balık, ayak parmaklarıyla aslan avlasalar para “evimden çıkmam” diye bağırıyor.

Dünya ağaçlardan ormanı göremeyen insanlarla dolu. Ekonomide çok basit ve 100 yıldır sürekli ispat ettiğimiz bir kaide var. Faizler yükselirken, Borsa ve  emlak fiyatları düşer. Ancak, sebep-sonuç ilişkisinin zamanlaması her döngüde değişir.  Bu kez de öyle oluyor.

Wall Street ABD’de ekonomik verilerin herkesin tahmininden daha güçlü açıklanması sayesinde henüz paniğe kapılmadı, ama Fed’in 2024 yılı boyunca faizleri düşürmeyeceği gerçeği dimağlarda yer tutunca, satışlar devam edecek.  ABD’de ipotek faizleri %8, ama yine de konut fiyatları düşmüyor. Niye?  Çünkü insanlar 2 yıl evlerine kapandılar ve artık kent merkezinde yaşamak istemiyorlar, bu normalin üstünde konut talebi demek. Ek olarak, ABD’de rağbet gören kent ve eyaletlerde inşaat izni almak o denli zor ki, yeni yapılar talebe yetişemiyor. Ama başta Çin dünyanın her yerinde emlak fiyatları düşüyor.

Türkiye’de ormanı görmemizi engelleyen dev bir ağaç var; bu yüzden de hala Borsa ve emlak alım-satımı yaparak para kazanacağını düşünen parası bol, finansal okur-yazarlığı kıt kitleyi eleştirmiyorum, sadece uyarıyorum. ENFLASYON ortamında her şeyin fiyatı yükselir, ama bu her metanın GERÇEK EDERİ artar anlamına gelmez!  Ancak, Türkiye dünya gezegeninde bulunan ve global fırtınalardan fevkalde olumsz etkilenen orta ölçekli bir ülkedir. Dünyada paranın fiyatı yükseliyorsa, Türkiye’de de yükselecek.

Enflasyonun yıllık bazda %60’tan %70’a koştuğu bir ülkede “para ilüzyonu” tüm bu sebep-sonuç ilişkilerini görmemizi engeller. Hele hele bir de “kalplerdeki enflasyonla”  TUIK TÜFE hüzünlü aşıklar gibi bir türlü birbirlerine kavuşamıyorsa, REEL  olarak hisse ve gayrimenkul fiyatlarının yükselen faizden etkilenmesi de zaman alacak elbet.

Konut krizinin gecikmesinin 2 büyük nedeni daha var. İlki deprem. Bölgeden göç sınır iller ve hatta 3 büyük kentte hızla karşılanması güç ani bir ek talep yarattı. Deprem duyarlılığı yüksek, orta ve üst gelir grubu kiralık evlerinin depreme dayanıklılığından şüphelenmeye başlayınca, konut fiyatlarında düzeltme gecikti.

Depremden sonra ise devlet 25 yıldır ihmal ettiği görevini hatırlayıp bina stoğunu güçlendirmek için dev bir kentsel dönüşüm hamlesi başlattı. Bu hamle ilk aşamasında konut arzını daraltıp  fiyatları yüksek tutar. Çünkü, 12 daireli  apartmanı yıkıp 24 dairelisini yapıncaya kadar, eski ev sahipleri kiracı olur.

Aylık konut satış verilerini yakından inceleyin.  İpotekli satışlar mefta oldu.  Yabancı piyasadan çekildi. Yabancıya konut satışına daha sıkı koşullar getirilmesiyle, o segment  bunalıma girecek. En önemlisi bir kaç ay içinde yatırım için konut alan, esas avlanma alanı TL veya döviz mevduatı olan zenginler konuttan çıkıp yurda dönecekler.

Borsa’da düzeltme çok yavaş hatta belli-belirsiz, çünkü Gaye Erkan’ın ekonomiyi yavaşlatmak için kullandığı başlıca araç politika faizi değil, mevduat faizi. Mevduat faizleri ise hedeflenenin tersine son 2 veri haftasında düşüyor. Ayrıca, ortalama %40’lar tasarruf sahibi için hala cazip değil. Bu para da halihazırda Borsa’da getiri avında.

Ama, hem politika hem de mevduat faizleri yükselecek.  “An itibarıyla” TCMB faizinin sene sonunda %40’a yükselip, sonra 2024 boyunca sabit kalacağı en yaygın beklenti. Bu tahmin çok iyimser. FÖŞ, naçizane,  2024’te TÜFE ortalamasının %50 civarında gerçekleşmesini bekliyor. Bu TÜFE’yi 2025’te %25 veya altına düşürmek için en az %55 politika, %60 da TL mevduat faizi lazım.

Bankalar mevduatı kovmak istiyor, çünkü kredi faizleri büyük ölçüde serbest bırakılınca, işdünyası kredi talebini kıstı. Ama, yakında borçluların profili değişecek ve kredi talebi makul bir düzeye kadar yükselecek. Artık gerçekten karlı, sabit sermaye yatırımına girişecek ya/ya da ihracatını artırmak için ek işletme sermayesine ihtiyaç duyan şirketler banka şubesine koşacak. Bunların risk profili de geçmişe nazaran daha düşük olacağı için, banka seve seve verecek krediyi .

Borsa’nın düşmesi için bir neden daha var ki bence çok önemli ve sosyal medyadan takip edebildiğim kadarı ile hakettiği ilgiyi görmüyor. O da 2024 yılında enflasyon muhasebesinin başlayacak olması. Enflasyon muhasebesinin şirketleri nasıl etkileyeceğini Yeni Şafak yazarı Mehmet Akif Soysal’dan okuyalım:

“Bu işlem ile parasal olmayan varlıklar ve kaynaklar (Örneğin hammaddeler, malzemeler, ticari mallar, peşin ödenen giderler, iştirakler, bağlı ortaklıklar, arazi ve arsalar, binalar, makine, tesis ve cihazlar, taşıtlar, gayri maddi haklar, özel maliyet bedelleri, özsermaye kalemleri, borçlar, düzeltilmiş kâr/zarar, pasifte yer alan fonlar, karşılıkların …) güncel değerlerine getirilmesi amaçlanır.

Kar azaltıcı ve vergi yükü azalacak işletmeler:

* Duran varlıkları ve stok kalemleri güçlü olan işletmeler,

* Öz kaynakları güçlü olan ve daha az yabancı kaynak kullanan işletmeler

 

Kar arttırıcı ve vergi yükü yükselecek işletmeler:

* Öz sermayesinin üzerinde yabancı kaynak kullanan işletmeler

* Duran varlıkları az, stokları düşük olan işletmeler

* Yabancı kaynak kullanan ve aktif durumda olmayıp ancak tasfiyeye girmemiş işletmeler”

 

Bilin bakalım Borsa’daki şirketlerin çoğunluğu kazananlar mı, yoksa kaybedenler çetelesinde mi yer alacak.

 

Ama herkesin bildiği birşey var.  Banka karları traşlanacak!  Banka hisselerinin katılmadığı bir ralli ne kadar sürer sizce?

Borsa konusunda yanılmış olamaz mıyım?  Yerel seçimlere kadar hata payım düşük, Borsa TL mevduat faizinin altında prim üretir.  Yerel seçimlerden sonra, Şimşek’e daha fazla yetki tanınırsa, acı ilacın dozu da artar. Şu bir türlü semalarımıza avdet etmeyen “sıcak para” da  bayılır acı reçeteye.

 

 

FÖŞ