Endeksa: ‘Kiralar nominalde %265 arttı; sınırlama kalkınca piyasa dengeyi bulacak…’

Endeksa, Haziran 2022’de yürürlüğe konan ve temmuz ayı itibarıyla sona ermesi beklenen %25 kira artışı sınırlamasının piyasaya olan etkilerini değerlendirdi. Buna göre, 2 yıllık dönemde Türkiye genelindeki kiralık evlerin değeri nominal olarak %265 arttı. Enflasyondan arındırıldığında ise kira değerleri %47 oranında yükseldi. Yapay zeka ile gayrimenkul değer hesabı yapan ve bu sayede kullanıcıların güvenle gayrimenkul satışı yapmalarına imkan sağlayan Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, düzenlemenin kaldırılmasının sektörü pozitif yönde etkileyeceğini belirtiyor: “Sınırlamayla birlikte ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlıklar, piyasada kiralık konut stoğunu azaltan bir etki yarattı. Bu uygulamanın kalkmasıyla birlikte piyasa orta vadede arz talep yeniden dengesini bulacaktır.”

Pandemi sonrasında kira artış oranlarında yaşanan büyük sıçramayı frenleme amacıyla Haziran 2022’de yürürlüğe konan %25 kira artışı sınırlamasının, temmuz ayı itibarıyla sonlanması bekleniyor. Yeni dönemde kiralık ev piyasasında nasıl değişimler yaşanacağı merak konusu. Kullanıcılarına büyük veri analizi ve yapay zeka ile gayrimenkullerinin gerçek değerini sunan Endeksa, iki yıllık bu düzenlemenin piyasaya etkilerini değerlendirdi. Endeksa’nın analizine göre, 2 yıllık sınırlama dönemi boyunca Türkiye genelindeki kiralık evlerin değeri, nominal olarak %265 oranında arttı. Bu veriler enflasyondan arındırıldığında, Türkiye genelindeki ortalama kiraların iki yıllık süreçte reel olarak %47 oranında artmış olduğu görülüyor.

İl bazındaki 2 yıllık nominal kira değişimlerine bakıldığında ise, bazı kentlerde Türkiye ortalamasının çok üzerinde artışlar kaydedildiği görüldü. Örneğin en yüksek nominal değer artışlarının görüldüğü Ordu, Manisa, Edirne, Hatay ve Kocaeli’nde kiralık konutlar Haziran 2022 sonrasında ortalama 5 – 6 kat arasında artarken, aynı illerde enflasyondan arındırılmış verilere göre kira bedelleri 2 kat artmış durumda. Bu veriler, özellikle pandemi öncesinde ortalama kira fiyatları Türkiye ortalamasının altında kalan birçok ilde %25 sınırlamasına rağmen astronomik kira artışları yaşandığını ortaya koyuyor.

Pandemi nedeniyle yaşanan kapanmalar sırasında kira artışları konusunda rekor kıran Antalya, Adana, Muğla gibi illerde ise son iki yıllık süreçte kira bedellerinin reel olarak %10-24 oranında düştüğü görülüyor. İstanbul, Ankara ve İzmir olarak en büyük 3 ilin kira değişim seviyeleri analiz edildiğinde ise Ankara’nın diğerlerinden farklı bir seyir izlediği görülüyor. Buna göre Türkiye reel değişim ortalaması %47 iken, İstanbul %31 ile ortalamanın altında artışlar kaydetti. Ortalamanın üzerinde kira artışı gösteren iki ilden İzmir’de ise 2 yıllık reel kira değişimi %52 iken, Ankara’da ise bu oran %105.

Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, düzenlemenin kaldırılmasının sektörü pozitif yönde etkileyeceğini söyledi. Özünde kiracıların alım gücünü koruma amacı taşıyan bu düzenlemenin piyasadaki arz talep dengesini sarstığını vurgulayan Öğüt, şu değerlendirmeleri yaptı:

“Endeksa verilerine göre, %25 kira sınırlaması Türkiye genelinde ortalama kira fiyatlarındaki reel artışı kısmen durdurabildi. Verilerimiz iki yıllık süreçte kiraların reel olarak %47 arttığını gösteriyor. Ancak son bir yıllık verilere baktığımızda, Türkiye genelindeki kiralar reel olarak %8 düştü. Dolayısıyla ilk yıl ev sahiplerinin kiraları çok yüksek oranlarda artırdığını; ikinci yılda ise düzenlemenin kira artış oranlarını baskıladığını söyleyebiliriz. Bununla birlikte, evini ilk kez kiraya verecek birçok ev sahibi bu düzenlemenin süreceği ve bir sene sonra kiraya %25’ten daha fazla zam yapamayacağı tahminiyle hareket etti. Ancak düzenlemenin kaldırılmasıyla orta vadede, piyasa arz talep dengesini bulacaktır.”

Öğüt, kira fiyatlarının artık serbest piyasada belirlenecek olmasının konut satışlarına da hareketlilik getireceği görüşünde. Öğüt, “Son dönemlerde kiracı-ev sahipleri arasında yaşanan anlaşmazlıkların artması, kiracılı evlerin satışına da yansıyor. Eskiden kiracılı ev daha değerliyken; son dönemlerde kiracısı olmayan boş evler daha değerli görülmeye başlamıştı. Düzenlemenin kalkmasıyla bu bakış açısında da bir değişim yaşanabilir. Endeksa olarak, sektörün bu dinamik sürecini yakından izleyerek büyük veri analizi uzmanlığımızla müşterilerimize en güncel bilgileri sunmaya devam edeceğiz” dedi.