FT: Çin nihayet emlak kurtarma planını açıkladı. Yeterli olacak mı?

Hükümetin satılamayan konutları satın almasını desteklemek için 300 milyar Rmb’lik (41 milyar $) bir fonun duyurulmasıyla Çin hükümeti geçen hafta ülkenin emlak piyasasındaki üç yıllık yavaşlamayla mücadele etmek için nihayet büyük teşvik vermiş gibi göründü.

Ancak analistler ve ekonomistler yüz milyarlarca renminbinin yeterli olmadığını söyledi.

Moody’s Analytics’te ekonomist olan Harry Murphy Cruise, “Satılamayan stokların büyüklüğü göz önüne alındığında bu okyanusta bir damla” dedi.

Goldman Sachs geçen hafta maliyet bazında Çin’de arsa ve tamamlanmış daireleri kapsayan 30 milyon Rmb’lik satılmamış konut stoku olduğunu tahmin etti – bu rakam geçen yıl satılan miktarın 10 katına denk geliyor.

Çin’in satılmamış konut stokuna ilişkin tahminler farklılık gösterse de, bunlar genellikle Cuma günü Çin Halk Bankası tarafından açıklanan finansmanı gölgede bırakıyor. Paranın, yerel kamu iktisadi teşebbüslerinin satılmamış mülkleri satın almalarına yardımcı olmak için bankalar aracılığıyla borç verilmesi ve daha sonra sosyal veya uygun fiyatlı konut olarak kullanılması amaçlanıyor.

Goldman Sachs’ın baş Çin ekonomisti Hui Shan, “Nasıl kesip biçerseniz biçin, sorunun büyüklüğü ve ölçeği en azından merkezi hükümetin taahhüt ettiği finansmandan çok daha büyük görünüyor” dedi. “Matematik, konut piyasasında bir arz fazlası sorunu olduğunu [gösteriyor].”

Çin’in devasa emlak sektörü, onlarca yıllık hızlı büyümenin ardından 2021 yılında Evergrande gibi büyük özel müteahhitlerin nakit sıkıntısına düşmesiyle durma noktasına geldi. Bir yıl önce, aşırı ısınan emlak piyasasına karşı dikkatli olan Pekin, sektöre kaldıraç sınırlamaları getirmişti.

O zamandan bu yana, daha güvenli, devlet bağlantılı geliştiriciler yavaşlamaya karıştı ve güven geri gelemedi.

Pekin bu duruma, Çin’de genellikle peşin olarak satın alınan yarım kalmış konut projelerinin tamamlanmasını teşvik ederek karşılık verdi.

Cuma günü açıklanan ve asgari mortgage oranlarının düşürülmesini ve ilk kez ev alacakların peşinatlarının azaltılmasını da içeren yeni önlemler, Çin’de on yıllardır ekonomik büyümeyi ve hane halkı zenginliğini destekleyen piyasayı daha acil bir şekilde canlandırma ihtiyacını yansıtıyordu.

Ancak bu hamle, birkaç yıl önce politika yapıcıların aşırı ısınma korkusuyla genişleyen özel geliştiricileri dizginlemesine yol açan aynı ihtiyatı vurguladı.

Singapur’daki Lucror Analytics’te kıdemli kredi analisti olan Leonard Law, “Bu, Federal Rezerv’in finansal kurumların tüm sorunlu varlıklarını satın almak için ortaya çıktığı büyük finansal kriz gibi değil” dedi. “Çin’in yapmaya çalıştığı şey çok daha hedefe yönelik” çünkü “hala ahlaki tehlike ile mücadele etmek ve balonu yeniden şişirmemek için dikkatli olmak zorunda”.

Cuma günü Pekin’de düzenlenen bir basın toplantısında, politika yapımında piyasa odaklı ilkelere duyulan ihtiyaca atıfta bulunan yaygın bir nakarat olan “piyasalaştırma” teriminden 15 kez bahsedildi.

Law, bu tür ilkelerin Pekin’in emlak krizi sırasında aldığı tüm tedbirlerde görüldüğünü ve nihayetinde yaklaşımın “karlı olması ya da en azından hangi hükümet kuruluşu destek veriyorsa onun için zarar getirmemesi gerektiği” anlamına geldiğini söyledi.

Devlet bankalarından müteahhitlere kredi limitlerinin açılması da dahil olmak üzere geçmişte alınan politika önlemleri güveni yeniden tesis etmekte başarısız oldu.

Morgan Stanley analistleri yeni önlemlerin “yerel kamu iktisadi teşebbüsleri ve bankalar için riskleri artırmadan emlak döngüsünün seyrine izin verirken bir miktar yastık sağlamak arasında iyi bir denge kurduğunu” söyledi.

Ancak düşen fiyatlar, üç yıllık konut yavaşlaması boyunca giderek artan bir finansal risk oluşturdu. Nisan ayında yeni konut fiyatları son dokuz yılın en hızlı aylık düşüşünü yaşadı.

Goldman Sachs, satılmayan konut stokuna ek olarak, Çin’de genellikle yatırım amaçlı olarak satın alınan ve içinde oturulmayan 90 milyon-100 milyon adet “gölge arz” olduğunu tahmin ediyor.

Goldman Sachs’tan Shan, “Çin’in finansal sistemi büyük ölçüde banka odaklıdır ve banka kredileri büyük ölçüde şu ya da bu şekilde gayrimenkulle teminatlandırılmıştır,” dedi. “Fiyatlara bir taban koymanın önemli olduğunu düşünmelerinin bir nedeni de bu olabilir.

“Bence bu yeni bir yaklaşımın başlangıcı olabilir” diye ekledi. “Fiyatların düşmeye devam ettiğini ve satışların artmadığını fark ederlerse, merkezi hükümetin sağladığı finansmanı artırmak zorunda kalacağını düşünüyorum.”

UBS, 35 büyük şehirdeki envantere dayanarak, tamamlanmış ancak satılmamış konutlardan oluşan fazla envanteri normal seviyelere indirmenin hükümete 2,4 milyon Rmb’ye mal olacağını tahmin etti.

UBS baş Çin ekonomisti Tao Wang, PBoC’nin rakamının bundan daha az olmasına rağmen, politikanın yönünün cesaret verici olduğunu söyledi. Pazartesi günü bir basın brifinginde konuşan Wang, “Bunun muhtemelen bir başlangıç noktası olduğunu düşünüyoruz ve muhtemelen daha fazlasına ihtiyaç duyulacağını düşünüyoruz, ancak ne kadar daha fazla olacağı net değil” dedi.

Önlemlerin bu yılki yüzde 4.9’luk GSYH büyüme tahminini etkilemeyeceğini de sözlerine ekledi. Bu yıl emlak piyasasında “gerçekten büyük bir toparlanma ya da büyüme beklemiyoruz” dedi. “Biz sadece istikrar arıyoruz.”

Cuma günkü açıklamadan çok önce hükümet, daha geniş kapsamlı yeniden dağıtım politikalarının bir parçası olarak sosyal konutları artıracağını söylemişti. Pekin, 2020 yılında açıklanan 14. beş yıllık planı kapsamında, 40 şehirde 6,5 milyon devlet destekli kiralık ev sağlamayı taahhüt etti.

BofA Global Research’te Büyük Çin emlak araştırmaları başkanı olan Karl Choi, yeni önlemlerin “bir taşla iki kuş öldürebileceğini” söyledi.

“Biz piyasalarda zaten çok fazla arz fazlası olduğunu düşünüyorduk, neden daha fazla sosyal konut inşa edesiniz ki?” dedi.