ANALİZ: KONUT PİYASASI GÖRÜNÜMÜ

ABD’de son açıklanan TÜFE verisinde, konuta ilişkin enflasyonun yavaşlamadığı görülmektedir. Bunun bir nedeni enflasyona ilişkin ölçüm hatasından kaynaklanmaktadır.

Konut enflasyonunun ölçülmesinde 2 adet yöntem bulunmaktadır.

• Kiracıların kiralanan mülkler için ödediği gerçek kiralar
• Kira sözleşmeleri yenilendiğinde veya kiracılar taşındığında değişen kiralar

Eşdeğer kira bedeli (OER) verisi, ev sahiplerine evlerini mevcut piyasa koşullarında kiraya verecek olsalar ne kadar kira alacaklarını soran bir anket çalışmasına dayanmaktadır.

OER verisi ile halihazırda TÜFE içerisinde yer alan konaklama harcamaları arasında anlamlı bir fark bulunmaktadır.

Aşağıdaki grafikte görülebileceği gibi TÜFE’ye konu kira artış tutarı %5,31 seviyesindeyken, OER verisine göre ilgili oran %0,21 seviyesindedir.

Grafik: Anket Verisi Konaklama Tutarı ve TÜFE İçerisinde Yer Alan Konaklama Tutarının Farkı

Kiracıların, kira sözleşmelerini yenilemesi ve taşınması zaman almaktadır. Bu nedenle fiyat değişikliklerinin barınma enflasyonu verilerinde görünmesi zaman alacaktır.

Jay Parsons’a göre, 2024’ün ilk yarısı, son 30 yılda gerçekleşen en yüksek konut arz dönemlerinden birisi oldu. Ancak talep arza aynı ölçüde eşlik etmemektedir.

Grafik: 2015-2024 Yılları Arasında Bina Kullanım Değişikliği ve Yeni Konut Arzı

Yeni kira sözleşmelerine göre kiralar 11 ay üst üste sabit kaldı. Özellikle Austin, Texas gibi bazı konut piyasalarında daha fazla rahatlama görünmektedir.

Grafik: ABD’de Bölgelere Göre Konut Fiyat Değişimi

Yukarıdaki grafiğe göre önemli ölçüde düşüş yaşanan çeşitli bölgeler aşağıdaki şekildedir:

• Austin -> -18.7%
• New Orleans -> -13.7%
• Lake Charles, LA -> -11.7%
• Boise -> -10.4%
• Idaho Falls -> -9.7%
• Chico, CA -> -8.8%
• San Francisco -> -8.2%
• Provo -> -8.0%
• Punta Gorda -> -7.8%

Ancak bu durum herkes için geçerli değildir. Bölgelere göre farklı fiyatlamalar söz konusudur.
Ayrıca konut yatırımının kişisel bir tercih olduğu unutulmamalıdır. Çoğu zaman konut diğer yatırımlar kadar getiri elde etmese de, servet biriktirme aracı olarak tercih edilmektedir. Örneğin, Haziran 1974’te hisse senetlerine yatırılan 10.000 dolar bugün 2,4 milyon dolar değerinde olmaktadır. Aynı tutar konuta yatırılmış olsaydı, bugün 139.000 dolar değerinde olmaktadır.

Grafik: Çeşitli Bölgeler ve Enstrümanlar Bazında Yıllık Getiriler (Çizgi sütun: Reel getiri temsil etmektedir.)

Konut Piyasası

Hazine Bakan Yardımcısı Wally Adeyemo’ya göre konut talebi çok fazla çünkü finansal krizden bu yana yeterli konut inşaatı yapılmamıştır. Pandemi bu sorunu sadece daha da kötüleştirdi. Şu anda mortgage faiz oranları %6,5’in üzerinde ve 1990’ların başından bu yana ev fiyatları üç kattan fazla arttı.

Kiralar ise ev maliyetinden daha fazla veya eşit oranda artmıştır. Artış oranı son 40 yılın en yüksek seviyesindedir. Mayıs 2021 ile Mayıs 2022 arasında kiralar %15’ten fazla artarak ortalama $2,000’a yükselmiştir.

Grafik: 1965-Günümüz Yıllık Kira Değişim Oranları ve Eşdeğer Kira Bedeli

Konut verisi, TÜFE’nin üçte ikisinden fazlasını oluşturmaktadır. Konut temel bir ihtiyaç olduğu için önemli bir problemdir. Gençler ekonomiyi nasıl deneyimlediklerinden bahsederken genellikle konut fiyatlarını ve kiraları kastetmektedir. Şu anda, barınma maliyeti nedeniyle birçok insan kendini oldukça fakir hissetmektedir.

Konut problemi ile ilgili farklı sosyal grupların öne çıkan özellikleri aşağıdaki şekilde ifade edilebilir:

• ABD’de mortgage kullanan ev sahiplerinin %90’ı sabit faizli bir mortgage’a kilitlenmiş durumdadır. Bu da onları para politikalarının etkilerinden izole etmektedir. Bu durum, resesyona karşı bir tampon görevi görüyor. Bu kişiler kendilerini ‘ev zengini ama nakit fakiri’ olarak hissediyor olabilir.
• İlk defa konut alımı yapacak olanlar %6,5 mortgage faiz oranlarıyla karşı karşıyadır. Bu da onları zor durumda bırakmaktadır.
• 2023’ün son çeyreğinde NYC’deki evlerin %70’ini ipoteksiz satın alan ve rekabeti zorlaştıran nakit zenginleri mevcuttur.
• Ayrıca, ev sahiplerinin %40’ı, yani 32 milyon kişi, çoğunluğu baby boomer kuşaktan oluşmaktadır. Söz konusu kişilerin ev sahipliği mortgage kredisinden bağımsızdır.

Grafik: Mortgage Bağlı Olan ve Olmayan Ev Sahipleri

Derek Thompson ‘Amerika’nın Konut Hakkındaki Büyüsel Düşüncesi’ adlı yazısında şu ifadeleri kullanıyor:

“ABD’de, evler toplumda zıt roller üstlenmek üzere tasarlanmıştır: bugünün barınağı ve yarının yatırım aracı. İşte krizin özünde bu yatıyor. “

Konut, servet grubundaki alt %50 için servet biriktirme aracı olarak tercih edilmektedir.

Grafik: Çeşitli Sosyal Sınıflara Göre Varlık Dağılımı

Konut Piyasası ile İlgili Problemler

NIMBYizm

NIMBYizm, “Not In My Backyard” kelimelerinin kısaltmasıdır ve “Yakınımdaki yapıdan uzak dur” anlamına gelmektedir. Bir topluluk üyesinin, genellikle kendi yaşadığı bölgede veya yakın çevresinde yapılacak olan bir gelişmeye veya projeye karşı çıkması veya bu gelişmelerin gerçekleşmesini istememesidir. Bu tepki, çevresel etkilerden, mülkiyet değerlerinin düşmesinden veya yaşam kalitesinin azalmasından endişe duymaktan kaynaklanabilir.

Birçok yaşlı ev sahibi, çeşitli nedenlerle yeni konut gelişimini engellemek için çok zaman harcamaktadır. Ayrıca yaşlı kimseler, kısmen yaşlı bakımının aylık 10.000 dolar olması nedeniyle, çok uzun süre evlerinde kalmaktadır.

60 yaş üstü ev sahiplerinin %56’sı evlerini asla satmayacaklarını ifade etmektedir.
Yaşlıların evlerinde kalmaları için büyük vergi indirimleri de mevcuttur.

Aynı zamanda evde yaşayan genç nesilin sayısında da artış bulunmaktadır.

Tüm bu durumlar, evlerin yakınlarında inşaat istemeyen bir nüfusun oluşmasına yol açmaktadır.

İklim Değişikliği

İklim aktivistleri çevresel maliyetler nedeniyle konut arzına karşı çıkmaktadır. Aktivistler çoğunlukla etraflarında binalar istememektedir.

Zonlama

Zonlama, belirli alanlara veya bölgelere farklı kullanım amaçları atamak için yapılan bir planlama ve düzenleme sürecidir. Adeyemo’ya göre karşı karşıya olunan sorunlardan birisi, birçok insanın daha fazla konut istememesi sorunudur.

1880’lerde ABD’de konut krizi yaşandığında asansörler, raylı hızlı transitler inşa edilerek çözüm bulundu. Ancak günümüzde San Francisco’da olduğu gibi ev inşa etmeyi daha da zorlaştıran downzone politikaları tercih edilmektedir.

Los Angeles’taki konut arazisinin %90’dan fazlası tek aile için zonlanmıştır. Bu durum çoklu konutlar inşa etmeyi çok zor hale getirmektedir. Minimum arsa boyutları, yükseklik kısıtlamaları, otopark gereksinimleri gibi durumlar inşaat yapımını zorlaştırmaktadır.

Daha fazla konut inşaatı için upzoning politikalarına ihtiyaç duyulmaktadır. Upzoning, Austin, Teksas’ta olduğu gibi konut arzını artırarak piyasayı rahatlatabilir.

Konut Piyasası ile İlgili Olumlu Gelişmeler

Hibe Programları

Güncel olarak odaklanılan şey ve tüm Amerikalılar için maliyeti düşürmenin en iyi yollarından biri konut arzını artırmaktır. Düşük Gelirli Konut Vergi Kredisi bu konuya katkı sağlamaktadır. Bu kaynak, 1986’dan bu yana ülkede uygun fiyatlı kiralık konutların inşası ve rehabilite edilmesi için Federal Destek’in en büyük kaynağıdır ve kaynak aracılığıyla yaklaşık 3.8 milyon birim inşa edilmiştir. ABD’de 2033’e kadar yılda 1.86 milyon yeni eve ihtiyaç bulunmaktadır.

Dönüşüm Programları

Ticari mülklerin konutlara dönüştürülmesi gibi girişimler de bulunmaktadır. Bu amaçla 35 milyar dolar ayrılmıştır. Ancak henüz kullanılmamıştır. Çok fazla izin süreci ve çevresel inceleme süreci bulunmaktadır. Ticari mülklerin konuta dönüştürülmesi zor olabilir, ancak mümkündür – hatta daha ucuz olabilir. Commerical Observor’a göre, Manhattan’da baştan aşağıya bir konut geliştirme için inşaat maliyetleri metrekare başına 500 ila 600 dolar arasında olabilirken, dönüşüm genellikle metrekare başına 300 ila 400 dolar arasında maliyet oluşturmaktadır.

*Söz konusu yazı, Kyla Scanlon’ın kişisel blogunda yayımlamış olduğu “Why We Have a Housing Crisis” isimli yazıdan çeviri yapılarak ParaAnaliz için derlenmiştir.