1988 yılından bu yana Konut ve Borsa karşılaştırması: Hangi getiri daha yüksek?

Aşağıda 3 farklı BIST endeksi ile Konut Fiyatı Endeksi karşılaştırılmıştır.

Grafik 1:

Yukarıdaki grafikte kapanış fiyatları ile BIST100 ile konut fiyatı endeksi karşılaştırılmıştır.

1987 Temel Yılı TÜFE kullanılarak BIST endeksi ağırlıklandırılmıştır. Konut fiyat endeksi 1988-2012 yılları için Ahmet Büyükduman’ın ilgili çalışmasından, 2012 yılı sonrası için EVDS’den alınarak iki veri birleştirilmiştir. Konut fiyat endeksi için İstanbul fiyatları baz alınmıştır.

TÜFE endeksi ile ağırlıklandırılmış BIST100 endeksinin başlangıcı, Reel konut endeksinin başlangıcı olan 100’e eşitlenmiştir.

Grafik 2:

Yukarıdaki grafikte kapanış fiyatları ile BIST SINAI ile konut fiyatı endeksi karşılaştırılmıştır.

1987 Temel Yılı TÜFE kullanılarak BIST SINAI endeksi ağırlıklandırılmıştır. Konut fiyat endeksi 1988-2012 yılları için Ahmet Büyükduman’ın ilgili çalışmasından, 2012 yılı sonrası için EVDS’den alınarak iki veri birleştirilmiştir. Konut fiyat endeksi için İstanbul fiyatları baz alınmıştır.

TÜFE endeksi ile ağırlıklandırılmış BIST SINAI endeksi, 1991 yılının ilk çeyreğindeki konut endeksine eşitlenmiştir.

Grafik 3:

Yukarıdaki grafikte getiri endeksi ile BIST SINAI ile konut fiyatı endeksi karşılaştırılmıştır.

1987 Temel Yılı TÜFE kullanılarak BIST SINAI getiri endeksi ağırlıklandırılmıştır. Konut fiyat endeksi 1988-2012 yılları için Ahmet Büyükduman’ın ilgili çalışmasından, 2012 yılı sonrası için EVDS’den alınarak iki veri birleştirilmiştir. Konut fiyat endeksi için İstanbul fiyatları baz alınmıştır.

TÜFE endeksi ile ağırlıklandırılmış BIST SINAI Getiri endeksinin başlangıcı, 1997 yılının ilk çeyreğindeki konut endeksine eşitlenmiştir.

YORUM

Yukarıdaki grafiklerden hareketle, BIST endeksinin çeşitli dönemlerdeki getirilerinin konut fiyat endeksinin getirilerinden yüksek olduğu ancak uzun dönemde iki endeksin kapanış fiyatları karşılaştırmalarının (Grafik1 ve Grafik 2) birbirine paralel seyrettiği yorumu yapılabilir.

BIST Sınai getiri endeksi ile reel konut endeksinin karşılaştırmasına bakıldığında ise 2020 sonrasında BIST Sınai getiri endeksinin konut endeksinden görece yüksek olduğu görülmektedir.

Detaylı karşılaştırma faaliyeti esnasında karşılaşılacak en büyük zorlukların şunlar olduğu düşünülmektedir:

1. Konutun kredi ile alınıp alınmadığı

2. Kredi ile alınmış ise hangi dönemde kredi kullanıldığı

2.1 Elde edilen kira getirisinin konut kredisi taksitinin yüzde olarak ne kadarı olduğu

3. Gerçek hayatta BIST Sınai endeksine yatırım yapılabilecek konut fiyatı kadar tutarın nakit olarak bulunup bulunamayacağı

4. Borsa için getiri endeksi kullanılacak ise Konutta da kira getirilerinin dahil edilip edilmemesi gerektiği