Türkiye’de AVM’ler: Tamam mı, devam mı?

AKP yirmi yıl önce iktidara gelmesinden bu yana en görünür miraslarından biri, insanların ya sevdiği ya da nefret ettiği bir yapı türü: alışveriş merkezi (AVM). Refah ve kalkınmanın tuğla ve harçtan yükselen bu sembolleri, AKP’nin “Yeni Türkiye” vizyonunun mihenk taşı oldu. AVM’ler şaşırtıcı bir hızla ortaya çıktı, ama şimdi de kaybolma tehdidi altında.

2002’de Türkiye’de sadece 14 AVM vardı. Bu sayı 2018 itibariyle 411 ve 2022’nin üçüncü çeyreği itibariyle 449 oldu. AVM’lerin yükselişi mağaza zincirlerinin yükselişiyle iç içe geçmiş durumda, biri başarılı olurken diğerleri onu takip ediyor.

Küçük işletme sahiplerinin tepkisine rağmen, Recep Tayyip Erdoğan alışveriş merkezlerinin Türkiye ekonomisinde oynadığı önemi düzenli olarak vurguluyor. Erdoğan’a göre Türkiye dönüşürken, AVM’ler bu sürecin katalistlerinden biri.

Elbette Erdoğan’ın alışveriş merkezlerine olan ilgisi, yarattıkları istihdam (2022’de yaklaşık iki milyon) veya elde ettikleri gelir (geçen yıl 20 milyar dolar) ile sınırlı değil. Bunun nedeni aynı zamanda, alışveriş merkezleri inşa etmenin, partisinin siyasi üstünlüğünü sağlamlaştırmaya yardımcı olan bir inşaat patlaması anlamına gelmesi. Bugüne kadar bu sektöre 53 milyar dolardan fazla yatırım yapıldı. Ancak bu, işlerin patladığı anlamına gelmez.

Alışveriş merkezleri inşa etmek pahalı bir iş, bu nedenle birçok yatırımcı projelerini finanse etmek için kredi kullanır. Kasım 2022 itibarıyla kredilerini ödeyemeyen faal durumdaki 80 AVM’ye bankalar el koydu. Türkiye AVM sahiplerinin toplam borcu 12 milyar dolar ve bunun yüzde 88’i döviz cinsinden.

ECE Marketplaces Türkiye CFO’su Nuri Sapkacı geçtiğimiz günlerde verdiği bir röportajda, bazı alışveriş merkezlerinin bırakın anaparayı, kredi faizlerini bile ödeyemediğini söyledi. Sapkacı, AVM sahiplerinin en önemli gelir kaynağı olan kiranın son 4 yılda yüzde 150 arttığını, yatırımcıların kredi maliyetinin ise yüzde 350 arttığını söyledi. Eylül 2022 rakamları, AVM yatırımlarının yüzde 56, Avro bazında AVM değerlemesinin ise yüzde 47 azaldığını gösteriyor.

Ülkedeki alışveriş merkezi çılgınlığı nasıl bu noktaya geldi?

Sektöre ilk darbe, 2018’de, kur zafiyetinin başlangıcında geldi. Hükümetin çözümü, tüm kiraların Türk Lirası cinsinden tahsil edilmesini zorunlu kılmak oldu. Tek bir sorun vardı: AVM kiracıları kiralarını lira olarak öderken, AVM sahipleri kredilerini dövizle ödemeye devam ediyordu. O yıl İstanbul’un Bayrampaşa semtindeki ORA Mall, 420 milyon dolar borç biriktikten sonra iflas başvurusunda bulundu.

Mart 2019’da Türkiye Alışveriş Merkezleri Derneği (AYD) Başkanı Hulusi Belgü, döviz kuru yükselmeye devam ederse AVM yatırımcılarının ellerinde 15 milyar dolarlık bir sorun olacağı konusunda uyardı. Aralık 2021 itibarıyla Türk lirası ABD doları karşısında değerinin yüzde 50’den fazlasını kaybetmişti.

Ardından, tüketici harcamalarını üçte bir daraltan COVID-19 salgını geldi. Pandeminin ilk aylarında Türkiye genelinde 30 AVM iflasın eşiğine geldi. Vatandaşların parklarda yürümesi yasaklansa da pandemiden üç ay sonra AVM’lerin açılmasına izin verildi. Yine de, ziyaretçi sayıları ve kiralar hala düştü.

AYD’nin sunduğu son veriler, işlerin düzelmeye  başladığını gösteriyor. Yine de, şüpheci olmak için birkaç neden var.

Birincisi, AYD hesaplamaları enflasyonu dikkate almıyor. AYD’nin Ekim 2019 raporunda, AVM karlılığının bir önceki yıla göre yüzde 15 arttığı belirtilirken, yıllık enflasyonun yüzde 16 olduğu gerçeği rahatlıkla görmezden gelindi.

Ekim 2022 raporu da aynı derecede muğlaktı. Alışveriş merkezlerinin Ekim 2021’e göre yüzde 131 daha karlı olduğunu iddia etti, ancak çoğu ekonomistin doğru olduğuna inandığı yüzde ENAG 185’lik enflasyon yerine TUIK’in  yüzde 85’lik enflasyon oranı kullanıldı.

İkincisi, 2022’nin ilk yarısında 401 milyar lira gibi bir hacme sahip e-ticarette yüzde 113’lük bir artış görülmesi, fiziksel mağazaların uzun vadeli rantablitesi konusunda soru işaretlerini gündeme getirdi.

Yine de, alışveriş merkezi sektörü büyümenin süreceğinden emin görünüyor ve AKP’nin sektöre destekten geri adım atması pek olası değil. Alışveriş merkezleri, müteahhitlerin cebini dolduran ve devletin çarklarını yağlayan, Türkiye’nin en ranta açık sektörlerinden biri olduğunu kanıtladı. Ayrıca birçokları, insanları bir araya getiren önemli sosyal merkezler olduklarını iddia ediyor.

Alışveriş merkezlerinin performansına ilişkin Türkiye raporları her zaman yukarı yönlü bir gidişata işaret ediyor gibi görünse de, ekonomik gerçeklik muhtemelen dünya pratiğine daha yakın, yani e-ticaret artık yüzyüze alışverişin yerini alacak. Bununla birlikte, açık olan şu ki, “alışveriş merkezi” Türkiye’nin ticari manzarasını ve siyasetini dönüştürüyor.

Yazar: Alexandra de Cramer, İstanbul’da yaşayan bir gazetecidir. Milliyet Gazetesi Ortadoğu muhabiri olarak Beyrut’tan Arap Baharı haberlerini yaptı. Güncel olaylardan kültüre kadar uzanan çalışmaları Monocle, Courier Magazine, Maison Francaise ve Istanbul Art News’de yer aldı.