RAPOR: ‘Konut Fiyat Endeksi Aralık Ayında Yıllık %59,6 Rekor Artış Gösterdi’

Konut Fiyat Endeksi (KFE), Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın aylık olarak yayımladığı, Türkiye’deki konutların gözlemlenebilen özelliklerinin zaman içinde kontrol edilerek, kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan bir endekstir. 2021 Aralık ayında bir önceki aya göre %7,9 artarken önceki yılın aynı ayına göre %59,6 artış göstererek 247,2 seviyesinde gerçekleşti. (Baz yıl 2017=100)

Konut, yatırımcısına, yılbaşından Aralık ayına kadar %50,8 ile en yüksek dördüncü getiriyi sağladı. BİST100 Endeksi yatırımcısına %25,8 kazandırırken TL mevduat %18,2 getiri sağladı.

Kur ve enflasyonun genel fiyatlar üzerinde yarattığı baskı, konut sektöründe de hissediliyor. İnşaat maliyetlerindeki yükseliş, talep kanadındaki oynaklıklar konut fiyatlarında yukarı yönlü ivmelenme yarattı.

Aralık ayında KFE, Türkiye genelinde yıllık %59,6 artış göstererek 247,2 seviyesinde gerçekleşti. 3 büyük ildeki görünüme bakacak olursak İstanbul’da geçtiğimiz yılın aynı ayına göre %63,0 artışla 220,4, Ankara’da %55,7 artışla 232,5, İzmir’de %58,3 artışla 256,2 seviyelerinde gerçekleşti.

Yapım yılı son iki yıl olan konutlar için hesaplanan Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) ise Türkiye genelinde, geçtiğimiz yılın aynı ayına göre %66,6 artışla 267,8 seviyesinde gerçekleşti. 3 büyük ildeki YKFE’ye bakacak olursak İstanbul’da geçtiğimiz yılın aynı ayına göre%71,6 artışla 237,8, Ankara’da %65,8 artışla 282,9, İzmir’de %62,4 artışla 273,8 seviyelerinde gerçekleşti.

Yapım yılı son iki yılı aşan konutlar için hesaplanan Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi (YOKFE) ise Türkiye genelinde %57,7 artışla 242,1 seviyelerinde gerçekleşmiştir. İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla %62,4, %54,4, %54,1 artışla 219,4, 225,7, 250,4 seviyelerinde gerçekleşmiştir.

Türkiye genelinde Birim Konut Fiyatları yıllık %63,9 artışla m2 başına 6.369 TL olarak hesaplandı. İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla 10.093 TL, 4.562 TL ve 7.496 TL olarak gerçekleşmiştir.

Konut Fiyat Endeksi Nominal ve Reel Anlamda Yükseldi

Konut fiyatları bir önceki yılın aynı ayına göre reel olarak artış gösterdi. Reel KFE, Aralık ayında %17,3 oldu. Covid-19 salgını nedeniyle ekonomideki arz ve talep kanadının ciddi şekilde etkilenmesi akabinde enflasyondaki artışın nominal fiyatlar üzerinde yarattığı baskı cari dönemde de etkisini hissettiriyor.

2017 yılının III. Çeyreğinden 2020 Ocak ayına kadar negatif seyir sürdüren Reel KFE değişimi, 2018 yılındaki yüksek enflasyon nedeniyle dip seviyelere gerilemiş olup daha sonra yükselişe geçmiştir.

Enflasyonun yükselmesiyle hane halkının alım gücünün azalması sonucunda konutlara olan talep ve konut sahiplerinin fiyat pazarlığı gücü düşmüştü. Konut fiyatlarındaki artışın enflasyona yenik düşmesi sonucunda ise Konut Fiyat Endeksinde uzun süredir nominal olarak yükselmesine rağmen reel anlamda düşmekteydi. 2020 Ocak ayından itibaren konut fiyatları reel anlamda yükselmeye başladı.

TÜİK verilerine göre GSYH, 2021 yılının 3. Çeyreğinde %7,4 büyüme gösterdi. Ancak sektörel bazda büyüme hızlarına bakıldığında inşaat sektöründe %6,7 azalış kaydedilmiştir. Konut piyasasındaki talep düşüşlerinin yanında arz fazlalıkları, maliyetlerdeki artış ve borç ödeme sürelerinin uzaması gibi faktörler sektörün daralmasındaki başlıca sebepler olarak gösterilebilir. Türkiye’nin lokomotif sektörü olan inşaat sektöründeki arz ve talep kanadındaki makasın kapanmaması ve sektörün uzun zamandır negatif büyümesi nedeniyle sektörel durgunluk yaşanmaktadır.

Konut Yatırımı vs Alternatif Enstrümanlar

2010 yılından 2021 Aralık ayına kadar TL, Dolar, Euro, Altın, BİST100 Endeksi veya konuta yatırım yaparak elde edilebilecek getiri hesaplandığında en yüksek getiriyi sırasıyla %1403 ile vadesiz gram Altın1, %977 ile Dolar2 vadeli mevduat hesabı, %710 ile Euro3 vadeli mevduat hesabı, %564 ile Konut (Kira getirisi ve fiyat artışları dahil), %257 ile TL5 vadeli mevduat hesabı getirirken TÜFE %295 arttı ve BİST100 Endeksi 6 %240 ile TÜFE’nin altında getiri sağlayarak son sırada yer aldı.

2013 yılının II. Çeyreğinden itibaren vadeli dolar mevduatı ve altının getirileri yakın bir seyir izlerken 2019 yılı Mayıs ayı sonrasında trendler ayrışmaya başlamıştır. FED’in 11 yıl aradan sonra 2019 Temmuz ayı sonunda yaptığı 25 baz puanlık faiz indirimi sonrasında piyasa risk iştahının artmasıyla yatırımcılar taleplerini başka enstrümanlara yönelttiler. Daha yüksek getiriye sahip enstrümanlara olan talep kaymasıyla dolara olan talebin düşmesi ve altına olan talebin yükselmesi sonucunda 2019 Ağustos ayında altın zirve yaparken dolar negatif ayrışmıştır. 2020 yılında Covid-19 salgını nedeniyle altın ve dolara olan taleplerde sert artışlar yaşanmıştır. Aşılama sürecinde yaşanan gelişmeler çerçevesinde reel ekonomilerin geçtiğimiz yıla mukayeseli olarak daha da canlanması ile yatırımcıların risk iştahı yükselerek riskli varlıklara olan talepte canlılık yaşanmaktadır.

Bahsi geçen finansal enstrümanların yıllık getirileri yukarıdaki tablodaki gibidir. Tabloya göre TL mevduat getirisi faizlerin artış göstermesiyle yıllar bazında genel olarak artış göstermiştir.

TL faizlerindeki bu artış döviz kurunu dengelemeye çalışırken uzun vadede kredi maliyetlerinin artmasıyla yatırımların azalmasına neden olmuştur. Ekonomi literatüründe faiz ile enflasyon arasındaki ilişki talep ve maliyet kaynaklı enflasyon modellerinde farklılık göstermektedir. Talep enflasyonu ile faiz arasındaki ilişki genel görüşe göre ters orantılı iken maliyet enflasyonunda da tam tersi olarak karşımıza çıkmaktadır. Ülkemizde her iki enflasyon türüne de rastlandığı için zaman zaman talep enflasyonu ağır basarken zaman zaman da maliyet enflasyonu ağır basmıştır. Veriler ışığında diğer koşullar sabitken 2015’e kadar talep ağırlıklı enflasyon varken 2015’ten günümüze ise maliyet enflasyonu ağır basmaktadır. Son yıllarda enflasyon oranındaki artış ve döviz kurlarındaki sıçrayışlar nedeniyle dövize olan talep artmıştır.

2018’in III. Çeyreğinde patlak veren Brunson krizi ve devamında gelişen süreçte kurda ani sıçramalar yaşanmıştır.

Dolar ve Euro’ya uygulanan mevduat faizleri genel olarak düşük olmasına rağmen TL karşısındaki değer artış/azalışları bu enstrümanların getiri oranlarında oynaklığa neden olmuştur. Genel olarak yüksek sıçramalar yapan altın ve BİST100 endeksi oldukça hareketli bir seyir izlerken altın BİST100 Endeksine kıyasla daha pozitif ağırlıklı bir grafik çizmiştir. Konut getirisi ise 2014-2015 yıllarına kadar bir önceki yıla kıyasla artış göstermiş olup bu yıllardan sonra düşüş göstererek piramit şeklinde bir grafik seyri çizmiştir.

2020 yılının başında Çin’in Wuhan kentinde başlayan ve dünyaya yayılan Covid-19 virüsü (koronavirüs) nedeniyle küresel piyasalarda risk iştahı azaldı ve yatırımcı güvenli limanlara ve değerli madenlere sığındı. Kurda yaşanan ani artışlar inşaat sektöründe maliyet artışını tetikleyerek sektörel krizi daha da derinleştirebilir. Küresel olarak ekonomik verilerin zayıflaması ve büyüme tahminlerinin düşmesi ile akıllarda resesyon riski belirirken bu kriz, inşaat dahil birçok sektörü etkilemiştir.

Yasal Uyarı

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.

Bizim Menkul Değerler