Michael Roberts:  ‘Evergrande’ Çin’de denizde bir damla!

Editörün Notu:  Evergrande Türkiye için acı bit örnek olabilir.

Çin’in en büyük ikinci emlak geliştiricisi Evergrande Grubu iflasın eşiğine geldi. Şirket, ‘yeniden yapılandırma danışmanlarını’ işe aldı. Ayrıca, ev satışlarının düşmesi nedeniyle likiditesinin “muazzam baskı” altında olduğu konusunda uyardı. Çin’in güneyindeki Shenzhen şehrinde bulunan Evergrande şirketinin neredeyse 2 trilyon yuan yani 300 milyar doların üzerinde toplam yükümlülükleri bulunuyor.

Evergrande’nin bağlı olduğu ana şirket olan 3333 HK hisselerinin fiyatı, yılbaşında bugüne yüzde 76 oranında değer kaybetti. Evergrande’nin kurucusu ve Çin’in en zengin adamlarından biri olan Xu Jiayin, ağustos ayında emlak grubunun başkanlığından istifa etti. Şanghay’da şirketin tahvillerinin işlemleri askıya alındı. Şirketin geliştirdiği sayısız “varlık yönetimi” ürünlerine yatırım yapmış olan bireysel yatırımcılar ödeme talep etmek için Shenzhen’deki ofis binası önünde toplandıklarında polis, Evergrande’nin merkezinde inceleme başlattı.

***

Evergrande’nin iflası, Çin özel sektöründe kontrolsüz emlak spekülasyondan kaynaklanan tehlikelerin bir yansımasıdır. Evergrande’nin iş modeli projeler tamamlanmadan önce büyük ölçüde daireler için ödeme yapan müşterilere dayanıyor. Evergrande modeli, esasen bir Ponzi planıdır. Şirket, giderek artan sayıda dairenin teslimat öncesi satışından ve yüz binlerce bireysel yatırımcıdan nakit toplayarak devam eden inşaatı hızlandırarak daha fazla satışı finanse eden bir modele sahip. Herhangi bir Ponzi gibi, bu da satışlar hızlandığı sürece çalışır. Ancak piyasa yavaşladığında, gelen nakit akışları artan nakit taleplerinin gerisinde kalmaya başlar. Evergrande’nin şu anda yaklaşık 800 bitmemiş projesi var ve bu evlere taşınmayı bekleyen yaklaşık 1.2 milyon insan var.

***

Büyükçe bir Evergrande projesini yakından inceleyelim. 2012 yılında satışların başlamasından bu yana Evergrande’nin Venedik projesinde daire fiyatları (Şangay’a 90 km mesafede yer almaktadır) üç katına çıkmış ve dairelerin yaklaşık üçte biri boş olmasına rağmen toplamda yüzde 80’i satılmıştır. Ancak bu yıl satışlar yavaşladı. Qidong Belediye Konut Bürosu’ndan elde edilen veriler, yüzde 15’lik bir fiyat indirimine rağmen satışa sunulan dairelerin sadece yüzde 60’ının satıldığını gösteriyor. Evergrande şimdi tüm dairelerinin fiyatını yüzde 30’a varan oranda indirdi ve aynı zamanda diğer şirketlerdeki hisselerini satarak nakit toplamaya çalıştı.

Evergrande’nin ortaya koyduğu şey şu; yaşanan kriz, Çin halkının barınma sorununa çare olacak devasa kentleşmenin sonucudur. 2011 yılında yüzde 50 olan Çin’deki kentleşme oranı geçen yıl yüzde 60’ı aştı. Ancak kentlerdeki konutlar esas olarak özel sektör tarafından kâr amacıyla yapıldığı için inşa edilen konutlar tıpkı gelişmiş G7 ülkelerinde olduğu gibi finansal varlık yatırımı haline geldi. Çünkü Çinliler’in yüzde 90’ı çoğunlukla ipoteksiz olarak konutlarına sahipler. Bu ‘finansallaşma’, hükümetin devlete ait şirketlerin konut varlıklarını çalışanlarına devretme politikası izlediği 1990’ların sonlarında başladı-kamu kiracılarına Thatcher tipi bir satış modeli izlendi. Bu politikanın amacı konut sektörüne devletin değil özel sektörün öncülük etmesini sağlamaktı.

Dolayısıyla emlak sektörü, oturmak veya çalışmak için bina inşa etmek için değil, spekülasyon için yapılan bir sektör haline geldi. Çin’deki konutlar, tercih edilen yatırım aracı haline geldi. Çok az alıcı, birincil ikametgâhı olarak bir Evergrande dairesi satın alıyor. Ve Evergrande’nin satış stratejisi spekülasyona dayanıyor. Bazı kentlerde konut alımlarında sınırlamalar var. Evergrande Çinli yatırımcılara, bir kişinin satın alabileceği birim sayısını kısıtlayan alanların hemen dışında kalan yerleri seçerek ve ikinci ev olarak sundu. Çin’in her yerinde, satış görevlileri ve fabrika çalışanları bile boş Evergrande apartmanlarında oturuyor ve çocuklarının yurt dışında okumalarını veya kendi emekliliklerini finanse etmek için onları yüksek bir fiyatla satmayı hayal ediyorlar.

En iyi iş ve ücretin olduğu kıyı kentlerindeki emlak fiyatları son on yılda iki katına çıktı. Shenzhen’de ortalama daire fiyatı o kadar yükseldi ki, bazıları dünyanın en pahalı emlak piyasalarından biri olan Hong Kong’da yaşamayı daha ucuz buluyor. 2015’ten bu yana, Çin’in en büyük şehirlerinde emlak fiyatları yüzde 50’den fazla değer kazandı. Son on yılda, ilk on şehirde yeni ikamet eden kişi başına düşen ortalama konut arazi arzı, tipik bir otel odasının büyüklüğünden biraz daha fazla olan 230 metre kare veya Çin’deki kişi başına düşen ortalama konut alanının yüzde 60’ından daha azdır.

***

Yerel yönetimler müteahhitlere arazi satarak fon toplamaya çalıştıkları ve aynı müteahhitler daha sonra banka dışı finans sektöründen düşük oranlarda borçlanma yoluyla inşaat yaptıkları için spekülasyon yaygınlaşmıştır. Macquarie Securities Ltd’nin Çin ekonomisi başkanı Larry Hu haklı olarak, “Emlak Çin’deki en önemli finansal risk ve servet eşitsizliği kaynağıdır” diyor.

Emlak spekülasyonlarının önemli kısmı konut inşaatı yerine ticari emlak inşaatı için yapıldı. Çünkü yerel yönetimlerin temel ayrıcalıklarından birisi gelir elde etmektir. Yerel yönetimler kendi bölgelerine ne kadar çok işletme çekebilirlerse ve bu işletmeler karlı hale gelirse, o kadar çok kurumlar vergisi toplayabilir. Aynı zamanda, yerel yönetimler konut arazisi arzını kasıtlı olarak sınırlı tutarak konut arazisi satışlarından para kazanabilmektedir. Aslında, konut arazisi satışları, yerel yönetimlerin ticari araziyi ucuza satan işletme yanlısı arazi politikası üzerinde çapraz sübvansiyon görevi görmektedir.

***

1995’te ekonominin sadece yüzde 5’ini oluşturan gayrimenkul sektörü şu anda ekonominin yüzde 13’ünü ve ülkenin toplam kredilerinin yaklaşık yüzde 28’ini oluşturuyor. Yerel yönetimlerin 10 trilyon dolar borcu olduğu göz önüne alındığında, arazi satışları borç geri ödemesi için en önemli ve güvenilir gelir kaynağıdır. Bundan dolayı sektörde herhangi bir büyük değişiklik yerel yönetimlerin temerrüt riskini artıracaktır. Özel emlak sektörünün yaklaşımı, daha fazla arazi almak için büyük miktarda borçlanmaya dayanıyordu. Bu alımlar bazen büyük şehirlerin dışındaki spekülatif arazilerde gerçekleşti. Evergrande, Portekiz’in tüm nüfusunu barındıracak kadar araziye ve Yeni Zelanda’dan daha fazla borca sahip. 2010 yılında sadece 31 milyar yuan (4.7 milyar dolar) borcu vardı ve 2020 sonu itibarıyla projelerin büyüklüğü 190 milyar dolara ulaşmış bulunuyor.

***

Evergrande grubunun artan kredi sıkıntıları, hükümetin “sermayenin düzensiz genişlemesine” yönelik politikasındaki değişiklikle çakıştı. Bu politika büyük teknoloji gruplarına, emlak endüstrisine ve diğer sektörlere karşı geliştirildi. Ülkenin İskân Bakanlığı, emlak sektöründe düzenlemeleri sıkılaştırmak için üç yıllık denetim takvimini başlattı. Geçen yıl hükümet, Çin’in bankacılık düzenleyicisinin ülkenin en büyük finansal riski olarak nitelendirdiği müteahhitlerin kaldıraçlarını azaltmaya yönelik katı bir politika uyguladı. Bankalara ipotek oranlarını artırmaları talimatı verildi. Yerel yönetimler, devlet tarafından sübvanse edilen kiralık konutların gelişimini hızlandırmaya yönlendiriliyor. Ayrıca yerel yönetimlerin müteahhitlerin finansmanından ve yeni listelenen konut fiyatlarından tapu transferlerine kadar her konuda incelemeyi artırmaları talimatı verildi.

***

Ve Evergrande faaliyetlerini, klasik bir ‘finansallaşma’ örneği olarak, ‘varlık yönetimi ürünleri’ olarak adlandırılan ürünleri ihraç ederek finanse etti. Bu ürünler esasen yüksek faiz oranları veren (yüzde 7-9) ipoteğe dayalı tahviller olarak yabancı ve Çinli perakende yatırımcılara satıldı. Şimdi şirket bu yükümlülükleri yerine getiremediğini ilan ediyor. Evergrande ve diğer emlak şirketleri tarafından yapılan bu kontrolsüz borç genişlemesi, tıpkı 2008’de ABD’de olduğu gibi, Çin’in düzenleyici otoriteleri tarafından göz ardı edildi.

Devamını okumak için linki tıklayın

Çin’de bir gayrimenkul şoku daha: Fantasia’nın tahvil işlemleri durduruldu

ABD tahvil faizlerindeki artış gelişmekte olan ülkeler için kötü zaman denk geldi

Çin’in enerji krizi dünya geneline enflasyon ihraç edebilir