E-ticaret, 2021 yılında sektörlerin odağında olacak

JLL Türkiye, 2020 yıl sonu Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Araştırma Raporu’nu açıkladı. Yatırım, perakende, ofis ve lojistik sektörünün 2020 yılının son 6 ayı baz sonuç değerlendirildiği raporda, özellikle, kurdaki hareketliliğin ve pandemiye yönelik küresel faaliyetlerin sektörlere etkileriyle birlikte 2021 yılı öngörüleri yer alıyor.

Ticari gayrimenkul alanında finansal ve profesyonel hizmetler veren ve Yatırım yönetimi danışmanlığı Sunan JLL Türkiye’nin raporuna göre, 2021 sektöründe sektörlerin yeniden talep görmesi için pandemi tedbirlerinin sona ermesi bekleniyor.

Rapora göre toplam AVM sayısı 447 olarak görünürken, Toplam Kiralanabilir Alan (TKA) 13,6 milyon kilometreareye yaklaştı. Alışveriş merkezi arzında önemli bir paya sahip olan İstanbul’un TKA’nın yüzde 37’sine ev değişiminde hesaplandı.

İstanbul’daki A sınıfı ofis arzı 5,6 milyon metrekareye ulaşırken, inşaat halindeki yeni projelerin büyük kısmına – İstanbul Finans Merkezi de etkisiyle – Anadolu Yakası ev dönüş yapıyor. Yılın son çeyreğindeki kiralama işlemlerinde, Merkezi İş Alanı (MİA) 13 bin metrekare ile ikinci pazar olarak görünürken, MİA’daki A sınıfı boşluk oranı yüzde 17,4 etrafında geriledi.

E-ticaretin lojistik sektöründeki işlem hacmi yıl sonu hacmi 300 bin metrekare aşarak geçtiğimiz yılı 3’e katladı.

“Alışveriş merkezleri, pandemiye rağmen en değerli yatırım sınıfı”

Türkiye Gayrimenkul Yatırım Pazarı Görünümü Araştırma Raporu’na göre, dünya piyasalarıyla benzer şekilde COVID-19 salgını nedeniyle durgun bir dönem geçiren Türkiye’de, alternatif Yatırım kaynaklarının yüksek getiri sunması ve sıkılaşan para politikasının etkisiyle kira getirili mülk arayışındaki yatırımcılarının özel yaz özelliği yazında bekle- gördü stratejisini benimsediği görüldü.

Yatırımlarda güvenilir kiracı ve olası koşullarının artırılması göz önüne alındığında, pandemi tedbirlerinin sona ermesiyle tek ve uzun uzun süreli kiracı mülklerin yeniden ciddi bir talep görmesi bekleniyor. Pandemi çağında e-ticaret sülalinin etkisiyle, lojistik depoların sınıfı olarak çıktığı ve uzun vadeli Yatırımlar için yatırımcı ilgisini ç gözleniyor. Ancak, yatırım yapılabilecek sonuçlarının nedeni olması nedeniyle işlem hacmi beklendiği ölçüde elde edilen sonuçlarından biri olarak ortaya çıkıyor.

2021 yılında aynı ivme ile büyümesi beklenen e-ticaretin de etkisiyle depolama ve lojistik merkezi ihtiyacının artması ise, geliştiricilerin bu alana yoğunlaşmasının öngörüldüğünü gösteriyor. Rapor incelendiğinde, yıl boyunca konut satışlarında artış sonrası, yatırımlarının yeni geliştirme alanları ile İstanbul ve Bodrum gibi oturmuş pazarlarda canlandığı gözleniyor. Bu bağlamda, geliştiricilerin ve Yatırımcıların yeni arsa arayışları ve taleplerinin önemli oranda arttığı ortaya çıkıyor. Perakende sektöründe gözlenen daralmaya rağmen, alışveriş yapmaya hazırlanıyor. İstinye Park ve Palladium Ataşehir gibi yüksek performansa sahip alışveriş merkezlerindeki işlemlerin yanı sıra, özellikle hedef avantajı jel açık ve nüfus yoğunluğu yüksek alışverişlerine yönelik talep ve işlemler de dikkat çekiyor. Pandemi sonrası için yapılan öngörülerde bazı olumsuz saçma olsa da değerli gayrimenkul sınıflarından biri olmaya devam etmek  2021 fırsatlarından biri olarak değerlendiriliyor.

Tüketici alışveriş merkezlerine sadece alışveriş için gitti, harcamalar 2 katına çıktı

2020 üçüncü çeyreğinde salgın tamponlamalarının gevşemesinden sonra, alışveriş merkezlerindeki perakendecilerin ciro rakamlarında kayda değer bir toparlanma görünse de Kasım ve Aralık ayında, yeniden artan kısıtlamalarla birlikte alışveriş merkezi performans kriterlerinde tekrar bir gerileme yaşıyor görülüyor.

Alışveriş merkezi başvurunun harcama ve tutumlarında ciddi bir değişim yaşandığı 2020 oğlum 6 ayı incelendiğinde, tüketicilerin sadece doğrudan alışveriş yapmak ve ihtiyacı karşılamak üzere alışveriş merkezlerine geldiği gözleniyor. Bu da kişi başına düşen harcamanın önceki yılın aynı dönemine göre neredeyse iki katına çıkmasıyla sonuçlara pozitif olarak yansıyor.

Rapora göre, evde daha fazla vakit geçirdiğimiz pandeminin etkisiyle, 2020’nin ikinci yarı sında yükseliş gösteren perakende kategorisi olarak elektronik marketler ön plana çıkıyor. Sinema ve çocuk oyun alanları gibi etkinlik alanlarının ise ciddi bir dönüşüm sürinden geçeceği ve daha esnek ve modüler çözümlerin sunulacağı 2021 yılı için perakende sektöre yönelik öngörüler arasında yer alıyor.

2021’den beklentileri düşürdü

JLL Türkiye’nin 2020 yılının son yarısını değerlendirdiği Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Araştırma Raporu’na göre,  alışveriş merkezlerinin mümkün olan en sağlıklı yatırımcıların yatırımcılarının öncelikli konusuyken, finansal açıdan güçlü Yatırımcıların pandemi dönemini güçlü bir şekilde bırakıp bırakmasını öngörüyor. Ancak, refinansman noktasında elverişli koşullara sahip olmayan Yatırımcıların etkisiyle 2021 yılında kayda değer bir konsolidasyonun söz konusu olabileceği yorumlanıyor.

Perakendecilerin, pandemi nedeniyle ciddi bir oranda gerileyen ciro düzeylerini 2021 yılı kapak kadar, salgın öncesi döneme çıkarmaya odaklandığı bir dönem öngörülüyor. Yüksek ciro beklenen 2020 oğul döneminde, COVID-19 tamponlamalarının yeniden uygulanmaya başlanması 2021 beklentilerinin kayda değer bir şekilde revize edilmesine neden olmasının da konusu söz konusu siro düşüşünün etkisinin – yılın ilk çeyreğinde – başlarına tısilmesiyle karşılık bulması bekleniyor.

Rapora göre, 2021 yılında çoklu satış kanallarıyla entegrasyonu yüksek, mağaza portföyü optimizasyonunu tamamlayan, değişen müşteri taleplerini doğru eden analiz ve değerli ürünler sunan markaların sağlıklı şekilde atlatarak ivme kazanacağı öngörülüyor.

2021 yılı için en önemli beklentiler arasında, alışveriş merkezlerinde alan kullanımı noktasının gözden geçirilmesi ve atıl alanların şehir içi dağıtım merkezi, çalışma alanı, eğitim kurumu ve farklı eğlence konseptleriyle alternatif kullanımların hızlı uyumlandırılması yer alıyor. Salgın sonrası alışveriş merkezlerinin, daha fazla açık alan barındıran ve yeşil alanlarla daha entegre olacak dönüşümüne ağırlık vermesi bekleniyor.

Ofislerde “ortak alan kavramı” değişiyor

JLL Türkiye’nin 2020 yılının son yarısını değerlendirdiği Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Araştırma Raporu’na göre,  COVID-19 salgınıyla birlikte ofis sosydaki belirsizlik yılın ikinci yarısında da devam ettiği gözleniyor. Başka bir deyişle, yazı yazıp yazı yazarken, çok sayıda şirket merkez küçültmeye odaklandığı sonucu, ofis taleplerinde fiziksel açıdan bir değişiklik yaratıyor.

Salgının yanı sıra yıl sıralı deprem afetlerinin ardından açılabilir pencereli, modern havalandırma sistemleri olan ve teras, bahçe gibi açık hava mevcut yeni inşa edilen A sınıfı ofis binaları 2020 yeni başlayan oğlu 6 ayından itibaren yoğun talep görüyor. Sosyal mesafe tehlikesi nedeniyle ortak alan olumsuz etkiledi için, çalışma alanı ve konumu esneklik sağlayabilen hazır ofis çözümlerine yönelik taleplerde artış gözlemleniyor. Ayrıca rapora göre, metro hatlarına erişilebilirliği yükseklerde, eski olduğu gibi 2020 yılının sonundaki oğul 6’da da talebin en yüksek olduğu yüksek ofis pazarları olarak çıkıyor.

2021’in ofis trendi: UYDU OFİS

Uzaktan çalışmanın yeni normal haline gelmesiyle, “uydu ofis” konseptinin 2021 yılının ilk aylarında, özellikle hazır ofislerinde hayata geçirilmesi bekleniyor. 2022 yılında açılması planlanan İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin de ofis gündemin ilk sıralarında yer alacağı öngörülüyor. Piyasaya eklenecek 1 milyon metrekarenin üzerinde yeni arz ve artması muhtemel boşluk oranı göz önüne alındığında, yeni ofis geliştirme projelerinin ortaya çıkması beklenmiyor.

“E-ticaret lojistik pazarına yön veriyor”

JLL Türkiye’nin 2020 yılının son yarısını değerlendirdiği Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Araştırma Raporu’nda, Türkiye’nin birincil lojistik pazarı İstanbul ve Kocaeli illerini kapsayan Marmara Bölgesi, başlıca lojistik alt pazarları ise İstanbul Avrupa yakasında Hadımköy ve Esenyurt, Asya yakasında Tuzla, Kocaeli’de ise Gebze, Çayırova ile Dilovası olarak görülüyor.

COVID-19 salgınının etkisiyle perakendecilerin çevrimiçi satış kanallarına yaptığı yatırımların, kayda değer bir ivme kazandırdığı e-ticaret, 2020 yılının ikinci yarısında da lojistik pazarına yön vermeye devam ediyor.

Depoların fiziksel özellikleri de perakende lojistiğini etkileyen diğer bir faktör olarak ön plana çıkıyor. 2020 yılının ikinci yarısında e-ticaret operasyonlarına uyumlu ve otonom sistemlerinin kurulumuna elverişli depolara yönelik talepte artış gözlemlenirken, inşaat ve arsa maliyetlerinin yüksek seyrinin yanı sıra, TL’nin hızla değer kaybetmesi sonrası Türk Lirası üzerinden kira sözleşmelerinin yapılmasına ilişkin yapılan düzenlemeler de kira gelirlerinde yaşanan kayda değer düşüş nedeniyle depo geliştiricilerin yeni depo iştahını olumsuz etkiliyor.

“Lojistik sektörünü 2021 yılında e-ticaret yönlendirecek”

Rapora göre, e-ticaretin depo talebini yönlendiren birincil sektör olarak 2021 yılında da önemini koruması bekleniyor. Özellikle perakendeden kaynaklanan depo talebindeki artış ivmesinin 2021’de benzer bir düzeyde devam edeceği öngörülürken, inşaat halindeki arzın sınırlı olması nedeniyle kira fiyatları üzerinde yukarı yönlü bir baskı söz konusu olabileceği belirtiliyor.

Pandemi nedenli kısıtlama kararlarıyla birlikte ortaya çıkan kayda değer talebi karşılamak için, perakende lojistik süreçlerini iyileştiren marketlerin etkisiyle kent lojistiği kavramının gündeme geldiği de 2021 yılı beklentileri arasında yer alıyor. E-ticaretin hitap ettiği müşteri tabanının genişlemesi ile kent lojistiğine yönelik dönüşümlerin ivme kazanabileceği ön görülüyor.

Genel anlamda yerli aktörlerin hakim olduğu lojistik piyasasının değerlendirildiği raporda, 2020 yılının ikinci yarısında farklı ülkelerden yabancı kiracıların ve yatırımcıların ilgisinde kayda değer bir artış gözlemlendiği, söz konusu ilginin artan bir ivme ile 2021 yılında da devam edeceği ve piyasa aktörlerinin menşei bakımından çeşitleneceği belirtiliyor.